Одним из основных доходных активов в городе Москве является
недвижимость и, в частности, нежилые помещения. Эффективность при-
нятия управленческих решений по владению, пользованию и распоряже-
нию недвижимым имуществом непосредственно зависит от наличия ин-
формации о его рыночной стоимости, которая в течение последних лет
имеет тенденцию постоянного увеличения.
Информация о ценности того или иного недвижимого имущества
позволяет принимать обоснованные решения о приватизации, сдаче в
аренду, совершении иных сделок, планировать доходы бюджета города
Москвы от использования имущества, а также анализировать расходы
бюджета на его содержание.
Законодательство Российской Федерации обязывает публичного
собственника при совершении сделок с объектами государственной и
муниципальной собственности привлекать независимого оценщика.
Вместе с тем, процедура независимой оценки стоимости объектов
недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, осущест-
вляется непосредственно при совершении сделок с объектами недвижи-
мости, когда решение о совершении сделки или иных управленческих
действий уже принято. Действующая система независимой оценки не
предназначена для целей разработки упреждающих управленческих ре-
шений и реализации городом функций эффективного собственника, не
дает возможности оперативного прогнозирования изменения стоимости
недвижимого имущества.
В целях совершенствования управления объектами нежилого фон-
да, находящимися в собственности города Москвы, увеличения доходов
города Москвы от использования нежилых помещений, повышения обос-
нованности и оперативности управленческих решений и в соответствии
с Концепцией управления собственностью Москвы и взаимодействия с
иными собственниками на территории города до 2005 года, одобренной
постановлением Московской городской Думы от 18 октября 2000 г.
N 108, Правительство Москвы постановляет:
1. Принять к сведению информацию Департамента имущества горо-
да Москвы о результатах работы по созданию модели массовой оценки
стоимости недвижимого имущества и предложение о создании на ее ос-
нове системы мониторинга рынка недвижимости в городе Москве.
2. Утвердить Концепцию применения методов массовой оценки
стоимости нежилых помещений в городе Москве (приложение).
3. Установить, что целями массовой оценки стоимости недвижи-
мого имущества в городе Москве являются:
- повышение эффективности управления недвижимым имуществом
города Москвы;
- создание информационного ресурса, содержащего регулярно об-
новляемые достоверные данные о стоимости недвижимого имущества, а
также размере арендной платы за нежилые помещения на рынке недви-
жимости города Москвы;
- повышение оперативности и обоснованности управленческих ре-
шений в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в
собственности города Москвы;
- прогнозирование тенденций развития рынка недвижимости горо-
да Москвы, выработка решений о составе городской собственности и
изменении форм и методов ее использования;
- контроль отчетов об индивидуальной оценке рыночной стоимос-
ти нежилых помещений.
4. Департаменту имущества города Москвы:
4.1. В первом полугодии 2006 г. совместно с Финансовой акаде-
мией при Правительстве Российской Федерации завершить работу по
созданию модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в
городе Москве, программного обеспечения по расчету индексов изме-
нения размера арендной платы за нежилые помещения на основе еже-
годного мониторинга рынка недвижимости в городе Москве.
4.2. Во втором полугодии 2006 г. организовать публичное об-
суждение, независимую научную экспертизу и опытную апробацию на
соответствие рыночным данным результатов работы по созданию модели
массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве,
программного обеспечения по расчету индексов изменения размера
арендной платы за нежилые помещения на основе ежегодного монито-
ринга рынка недвижимости в городе Москве с привлечением Обществен-
ного научно-экспертного совета Российской академии наук и Прави-
тельства Москвы по устойчивому развитию и безопасности московского
мегаполиса, Гильдии оценщиков Московской торгово-промышленной па-
латы и других объединений предпринимателей города с их согласия.
4.3. В IV квартале 2006 г. представить на рассмотрение Прави-
тельства Москвы проект постановления, устанавливающий порядок ис-
пользования результатов массовой оценки стоимости недвижимого иму-
щества в городе Москве в соответствии с указанными целями (п.3), в
том числе для расчета индексов изменения рыночных ставок арендной
платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города
Москвы.
4.4. Ежегодно проводить мониторинг рынка недвижимости в горо-
де Москве на основе разработанной модели массовой оценки стоимости
недвижимого имущества в городе Москве (п.4.1). Публиковать резуль-
таты мониторинга на официальном сайте Департамента имущества горо-
да Москвы.
4.5. Организовать взаимодействие с Минэкономразвития России
по вопросам массовой оценки недвижимости, в том числе для целей
налогообложения, в рамках работы Экспертно-консультативного совета
по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.
5. Финансово-хозяйственному управлению Мэрии Москвы:
5.1. Совместно с Департаментом имущества города Москвы в пер-
вом полугодии 2006 г. с учетом результатов опытной апробации моде-
ли массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве
разработать техническое задание и технико-экономическое обоснова-
ние на создание подсистемы массовой оценки всех объектов
недвижимости, находящихся в собственности города Москвы и располо-
женных на территории города Москвы, в составе ИАС "Недвижи-
мость-2".
5.2. В установленном порядке подать заявку в Управление ин-
форматизации города Москвы на включение работ, указанных в пункте
5.1 настоящего постановления, в план мероприятий Городской целевой
программы "Электронная Москва" на 2006-2007 гг.
6. Установить, что исключительными правами на данный информа-
ционный ресурс обладает город Москва.
7. Управлению государственной службы и кадров Правительства
Москвы, начиная с 2006 года, предусматривать повышение квалифика-
ции государственных гражданских служащих органов исполнительной
власти города Москвы, занимающихся вопросами управления собствен-
ностью города Москвы, по программе "Массовая оценка недвижимости"
в объеме не менее 72 часов.
8. Принять к сведению обязательства Государственного унитар-
ного предприятия города Москвы "Московское городское бюро техни-
ческой инвентаризации" совместно с Департаментом имущества города
Москвы в I квартале 2006 г. представить на рассмотрение руководи-
телю Комплекса экономической политики и развития города Москвы
предложения по адаптации модели массовой оценки стоимости недвижи-
мого имущества в городе Москве к задачам, выполняемым Государс-
твенным унитарным предприятием города Москвы "Московское городское
бюро технической инвентаризации".
9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить
на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Росля-
ка Ю.В.
О результатах выполнения постановления доложить Мэру Москвы в
I квартале 2007 г.
П.п.Исполняющий обязанности
Мэра Москвы В.И.Ресин
Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 28 декабря 2005 г. N 1105-ПП
Концепция
применения методов массовой оценки стоимости нежилых помещений
в городе Москве
1. Общие положения
1.1. Настоящая Концепция определяет основные положения приме-
нения методов массовой оценки в отношении находящихся в собствен-
ности и расположенных в границах территории города Москвы объектов
недвижимости, входящих в состав нежилого фонда (далее - объектов
оценки).
Под объектами нежилого фонда для целей настоящего документа
понимаются отдельно стоящие здания и помещения в зданиях, не пред-
назначенные для проживания, а также автостоянки и гаражные комп-
лексы.
1.2. Настоящая Концепция разработана в целях:
- повышения эффективности управления объектами оценки;
- создания информационного ресурса, содержащего регулярно об-
новляемые достоверные данные о стоимости объектов оценки;
- расчета индексов изменения размера арендной платы в отноше-
нии сданных в аренду объектов оценки;
- прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, вы-
работки решений о составе городской собственности и изменения форм
и методов ее использования;
- обеспечения контроля отчетов об оценке рыночной стоимости
объектов оценки, подготовленных оценщиками.
2. Основные положения использования методов массовой оценки
Определение стоимости объектов оценки осуществляется в соот-
ветствии со следующими основными положениями использования методов
массовой оценки, предусмотренными настоящим разделом Концепции.
Для проведения массовой оценки:
2.1. Осуществляется формирование перечня объектов оценки на
основании Единого реестра собственности города Москвы.
2.2. Осуществляется классификация объектов оценки. При этом,
в том числе, выделяются следующие классы объектов оценки: класс
"Объекты административного (офисного) назначения", класс "Объекты
торгового назначения", класс "Объекты производственно-складского
назначения", а также иные классы, выделение которых обуславливает-
ся существенными особенностями ценообразования на рынке недвижи-
мости. В случае, если такие особенности существуют внутри классов,
то в рамках классов объектов оценки по доминированию одного или
нескольких специальных ценообразующих признаков выделяются более
низкие уровни классификации объектов оценки.
Использование методов массовой оценки осуществляется отдельно
для каждого из нижних уровней сформированной классификации объек-
тов оценки.
2.3. Определяется перечень факторов, оказывающих существенное
влияние на стоимость объекта оценки (далее - факторов стоимости).
Определение факторов стоимости осуществляется отдельно для
каждого из нижних уровней сформированной классификации объектов
оценки на основе корреляционного анализа.
2.4. Определяются значения факторов стоимости для каждого
объекта оценки.
2.5. Осуществляется группировка объектов оценки каждого из
нижних уровней сформированной классификации объектов оценки на ос-
нове сходства значений факторов стоимости. Группировка объектов
оценки по сходству (близости) значений их соответствующих факторов
стоимости базируется на предположении, что удельные показатели ры-
ночной цены или рыночной стоимости объектов, близких по описаниям
в разрезе факторов стоимости, будут так же близкими.
2.6. Осуществляется сбор достаточных для определения стоимос-
ти объектов оценки сведений о рынке недвижимости. Сведения о рынке
недвижимости считаются достаточными в случае, если они обеспечива-
ют формирование статистически значимой модели расчета. Модель
считается статистически значимой, если результаты оценки с исполь-
зованием этой модели слабо изменяются в зависимости от увеличения
размера выборки, на основании которой строилась данная модель.
Для сбора сведений о рынке недвижимости используются источни-
ки, не запрещенные законом и содержащие достоверную информацию о
рынке недвижимости.
В случае, если в результате сбора сведений о рынке недвижи-
мости были, в том числе, собраны сведения о рыночных ценах объек-
тов недвижимости соответствующие календарным датам, отличным от
даты, по состоянию на которую производится оценка (далее - даты
проведения оценки), то осуществляется их приведение к дате прове-
дения оценки на основе формулы, характеризующей соответствующее
изменение во времени рыночных цен объектов недвижимости либо ры-
ночных размеров арендной платы объектов недвижимости.
2.7. Проводится статистический анализ связи между удельными
показателями рыночной цены или рыночной стоимости объектов оценки
и факторами стоимости. Формулы данной связи (модели) устанавлива-
ются с использованием методов регрессионного анализа. Для каждой
группы объектов оценки устанавливаются несколько формул связи (оп-
ределяются несколько регрессионных моделей разных типов).
2.8. Осуществляется проверка статистической значимости формул
связи (моделей) между удельными показателями рыночной цены или ры-
ночной стоимости объектов оценки и факторами стоимости.
Определение статистической значимости модели расчета произво-
дится с использованием статистического критерия Фишера.
Статистически значимые модели для каждой группы объектов
оценки отбираются с целью последующего сравнения их качества оцен-
ки.
Для тех групп объектов оценки, для которых сформированная
связь не является статистически значимой, производится либо объ-
единение соседних групп с целью построения общей для этих групп
модели расчета, либо используются методы индивидуальной оценки.
В случае, если ни одна из моделей не соответствует требованию
статистической значимости, осуществляется пересмотр факторов стои-
мости и проведение новой группировки.
2.9. Проводится сравнительный анализ качества статистически
значимых моделей (далее - анализ качества) для каждой группы объ-
ектов оценки.
Анализ качества осуществляется путем сравнения известных
удельных показателей рыночных цен или рыночных стоимостей объектов
оценки с их аналогами, получаемыми с использованием статистически
значимых формул связи. При этом используются стандартные статисти-
ческие показатели качества, такие как коэффициент детерминации R2,
средняя относительная погрешность оценки, среднеквадратичная ошиб-
ка оценки и др.
В результате анализа качества из статистически значимых моде-
лей выбирается та модель для группы объектов оценки, которая ха-
рактеризуется лучшим качеством по сравнению с другими моделями.
В случае, если ни одна из моделей для группы объектов оценки
не характеризуется приемлемым качеством, то эти модели считаются
неудовлетворительными. В этом случае осуществляется установление
новых формул связи для объектов оценки данной группы, проверка их
статистической значимости и проводится анализ качества на основа-
нии соответствующих положений настоящей Концепции.
2.10. Осуществляется расчет удельных показателей стоимости
каждого объекта оценки. Данный расчет осуществляется путем подста-
новки в формулу связи, установленную путем выбора модели расчета,
индивидуальных значений факторов стоимости объектов оценки.
Такой расчет может также осуществляться на основе прямого
сравнения объекта оценки с объектами недвижимости, в отношении ко-
торых известна их рыночная цена или рыночная стоимость, и внесения
поправок, соответственно, в удельные показатели рыночных цен или
рыночных стоимостей, сглаживающих отличия объектов оценки от объ-
ектов сравнения.
2.11. Осуществляется расчет стоимости каждого объекта оценки
путем умножения удельного показателя стоимости объекта оценки на
его площадь.
3. Ожидаемые результаты применения методов массовой оценки
объектов нежилой недвижимости в городе Москве
3.1. Массовая оценка, методы которой применяются для опреде-
ления стоимости объектов оценки, характеризуется следующими аспек-
тами:
- единством методического обеспечения, которое способствует
сопоставимости стоимостей объектов оценки на всей территории горо-
да Москвы;
- сбалансированностью интересов органов власти и управления
города Москвы и интересов участников рынка нежилой недвижимости;
- зависимостью размера арендной платы в отношении сданных в
аренду объектов оценки от их стоимости;
- прозрачностью и доступностью информации, используемой при
применении методов массовой оценки;
- автоматизацией процесса оценки.
3.2. Учитывая аспекты массовой оценки, указанные в пункте
3.1 настоящей Концепции, применение методов массовой оценки для
определения стоимости объектов оценки позволит достигнуть следую-
щих результатов:
- определить потенциал увеличения доходов городского бюджета
от сдачи в аренду недвижимого имущества;
- существенно сократить время и расходы, требуемые для оценки
объектов оценки;
- обеспечить достоверность, прозрачность и обоснованность ре-
зультатов работ по оценке;
- выявлять и прогнозировать тенденции развития рынка нежилой
недвижимости в городе Москве на основе актуальной и достоверной
информации о стоимости объектов оценки;
- создать основы для принятия рациональных градостроительных
и инвестиционных решений;
- обеспечить публичность сведений об объектах оценки и проз-
рачность системы определения ставок арендной платы в отношении
сданных в аренду объектов оценки.
Верно:
