В целях реализации постановления Московской городской Думы от 18
октября 2000 года N 108 "О Концепции управления собственностью Москвы
и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005
года" Правительство Москвы постановляет:
1. Одобрить проект Концепции содержания, эксплуатации, ремонта и
восстановления объектов жилищно-коммунального хозяйства в городе
Москве" (приложение к настоящему постановлению).
2. Пресс-центру Мэрии и Правительства Москвы обеспечить
публикацию настоящего постановления в средствах массовой информации.
3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
первого заместителя Премьера Правительства Москвы Никольского Б. В.
П.п.Премьер Правительства Москвы Ю.М.Лужков
Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 22 мая 2001 года N 464-ПП
КОНЦЕПЦИЯ СОДЕРЖАНИЯ, ЭКСПЛУАТАЦИИ, РЕМОНТА И
ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
В результате кардинальных изменений, произошедших в последнее
десятилетие в структуре экономических отношений, характеризующихся
активным развитием рыночных отношений и формированием новых собс-
твенников, значительно изменились место и роль государства во всех
отраслях экономики от всеобъемлющей до координационной, обеспечи-
вающей безопасность и социальную защищенность населения. Основной
задачей государства остается формирование организационных и право-
вых основ экономических отношений.
Эти тенденции наиболее показательны в сфере жилищно-комму-
нального хозяйства. Так, в результате экономических преобразований
изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, ос-
новой отношений стал являться договор.
Начиная с 1992 года в городе реализуются мероприятия по ре-
формированию жилищно-коммунального хозяйства, направленные на пе-
ревод жилищно-коммунального хозяйства на режим безубыточного функ-
ционирования и улучшения качества предоставляемых услуг.
В настоящее время существует необходимость в едином подходе к
решению проблем жилищно-коммунального хозяйства в городе Москве,
связанных со снижением издержек на содержание, эксплуатацию и ре-
новацию объектов недвижимости в жилищной сфере, поставке комму-
нальных услуг. Такой подход обеспечивается систематизированным
программным документом - Концепцией содержания, эксплуатации, ре-
монта и восстановления объектов жилищно-коммунального хозяйства в
городе Москве (далее именуемой Концепцией).
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящая Концепция разработана во исполнение постановления
Московской городской Думы от 18 октября 2000 года N 108 "О Концеп-
ции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными
собственниками на территории города до 2005 года", с учетом дейс-
твующих нормативных документов.
Концепция представляет собой официально принятую позицию ор-
ганов государственной власти города Москвы по вопросам содержания,
эксплуатации, ремонта и восстановления объектов жилищно-коммуналь-
ного хозяйства в городе, а также определяет цели, задачи, основные
принципы и направления деятельности в области снижения издержек в
жилищно-коммунальной сфере.
Жилищно-коммунальное хозяйство города представляет собой це-
лостную систему объектов жилищного фонда, коммунальной инфраструк-
туры, производственных объектов, организационных структур и отно-
шений.
Жилищно-коммунальное хозяйство города характеризуется значи-
тельной энергоемкостью.
Объекты жилищно-коммунального хозяйства являются одной из ка-
тегорий объектов недвижимости и нуждаются в управлении, осущест-
вляемом на профессиональной основе и обеспечивающем реализацию це-
лей реформирования отрасли. Особенности управления в жилищно-ком-
мунальном хозяйстве определяются настоящей концепцией.
В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы снижение
издержек достигается в результате:
- стимулирования развития форм собственности - совершенство-
вания политики формирования кондоминиумов и создания условий для
образования и деятельности товариществ собственников жилья;
- дальнейшей демонополизации обслуживания жилищного фонда и
формирования рынка услуг;
- регулирования деятельности организаций по поставке комму-
нальных услуг;
- организации ресурсосбережения;
- совершенствования расчетов за жилищно - коммунальные услу-
ги;
- обеспечения выполнения требований существующих нормативов и
реализации целевых программ, направленных на качественное повыше-
ние уровня содержания жилищного фонда;
- соблюдения нормативных требований, предъявляемых к планиро-
ванию, организации и проведению капитального ремонта жилищного
фонда;
- совершенствования нормативно - правовой базы в жилищно -
коммунальном хозяйстве.
II. Нормативно-правовая основа регулирования отношений
в сфере содержания, эксплуатации, ремонта и восстановления
объектов жилищно-коммунального хозяйства
Основополагающую нормативно-правовую базу регулирования отно-
шений в сфере содержания, эксплуатации, ремонта и восстановления
объектов жилищно-коммунального хозяйства составляют:
Жилищный кодекс Российской Федерации;
Гражданский кодекс Российской Федерации;
Закон Российской Федерации от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах
федеральной жилищной политики";
Закон Российской Федерации от 25.09.98 N 158-ФЗ "О лицензиро-
вании отдельных видов деятельности";
Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собс-
твенников жилья";
Закон Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 "О приватиза-
ции жилищного фонда в Российской Федерации";
Федеральный закон от 03.04.96 N 28-ФЗ "Об энергосбережении";
Указ Президента Российской Федерации от 27.05.97 N 528 "О до-
полнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйс-
тва Российской Федерации";
Указ Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О ре-
форме жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации";
Указ Президента Российской Федерации от 29.03.96 N 432 "О
развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и
ремонту государственного и муниципального жилищных фондов";
Постановление Правительства Российской Федерации от 02.08.99
N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных ус-
луг и мерах по социальной защите населения";
Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.97
N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и уста-
новлении границ земельных участков в кондоминиумах";
Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.94
N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федера-
ции";
Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.94
N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и
Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых от-
ходов";
Постановление Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 "Об
утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жи-
лого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора най-
ма жилого помещения в домах государственного, муниципального и об-
щественного жилищного фонда в РСФСР";
Закон города Москвы от 11.03.98 N 6 "Основы жилищной политики
в городе Москве";
Закон города Москвы от 13.11.96 N 30 "Об установлении норма-
тивов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за
их соблюдением";
Закон города Москвы от 29.09.99 N 37 "О порядке переустройс-
тва помещений в жилых домах на территории города Москвы";
Постановление Правительства Москвы от 24.08.93 N 813 "О по-
рядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собс-
твенности, и передаче домов в управление товариществам собственни-
ков помещений";
Постановление Правительства Москвы от 04.06.96 N 465 "О нор-
мативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда";
Постановление Правительства Москвы от 16.04.96 N 349 "О даль-
нейшем совершенствовании отношений по управлению строениями, нахо-
дящимися в общей собственности";
Постановление Правительства Москвы от 06.05.97 N 321 "Об
уточнении нормативных документов и полномочий Мосжилинспекции";
Постановление Правительства Москвы от 01.07.97 N 497 "О мерах
по реализации Указа Президента Российской Федерации от 28.04.97
N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Фе-
дерации";
Постановление Правительства Москвы от 03.06.97 N 407 "О мерах
по улучшению состояния электрохозяйства в жилищном фонде Москвы";
Постановление Московской городской Думы от 13.05.98 N 48 "Об
утверждении Программы первоочередных мероприятий по развитию ре-
формы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы";
Постановление Правительства Москвы от 28.07.98 N 566 "О мерах
по стимулированию энерго- и водосбережения в г.Москве";
Постановление Правительства Москвы от 13.04.99 N 328 "О ходе
выполнения распорядительных документов Правительства Москвы о на-
ведении порядка в подъездах жилых домов и задачах по проведению
этой работы в 1999-2001 гг.";
Постановление Правительства Москвы 28.12.99 N 1217 "О мерах
по улучшению эксплуатации систем дымоудаления и противопожарной
автоматики в жилых домах повышенной этажности г.Москвы";
Постановление Правительства Москвы от 14.03.2000 N 191 "Об
итогах работы в 1999 г. по реализации программы "Мой подъезд, мой
двор" и задачах на 2000-20001 гг.";
Постановление Правительства Москвы от 15.08.2000 N 634 "О хо-
де реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г.Москве";
Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12.08.97
N 872-РП "О наведении порядка в подъездах жилых домов в свете реа-
лизации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства";
Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12.03.96
N 223-РП "Об утверждении Положения по организации капитального ре-
монта жилых зданий в г.Москве";
ВСН-41-85 Госгражданстроя "Инструкция по разработке проектов
организации и проектов производства работ по капитальному ремонту
жилых зданий";
ВСН-48-86р Госгражданстроя "Правила безопасности проведения
технических обследований жилых зданий для проектирования капиталь-
ного ремонта";
ВСН-53-86р Госкомархитектуры "Правила оценки физического из-
носа жилых зданий";
ВСН-58-88р Госкомархитектуры "Положение об организации и про-
ведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий,
объектов коммунального и социально-культурного назначения";
ВСН-57-88р Госкомархитектуры "Положение по техническому обс-
ледованию жилых зданий";
Постановление Правительства Москвы от 23.02.99 N 138 "Об ут-
верждении Московских городских строительных норм "Энергосбережение
в зданиях. Нормативы по теплозащите и тепловодоэлектроснабжению"
(МГСН-2.01-99)" и др.
III. Стимулирование развития частных форм собственности -
совершенствование политики формирования кондоминиумов и
создания условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья
Одним из способов снижения издержек в жилищно-коммунальном
хозяйстве является стимулирование развития частной формы собствен-
ности на жилищный фонд.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников
жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества
(кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположен-
ное на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных
способов влияния на объективное снижение стоимости при обеспечении
должного уровня качества предоставляемых услуг и позволяет созда-
вать условия для привлечения дополнительных источников финансиро-
вания работ по обслуживанию и ремонту жилья.
Приоритетными направлениями здесь являются:
- формирование кондоминиумов на базе объектов существующей и
перспективной застройки;
- привлечение собственников к управлению общим имуществом в
кондоминиумах, повышение их заинтересованности в экономном расхо-
довании средств и бережном отношении к жилищному фонду;
- развитие в городе рынка жилищно - коммунальных услуг и пол-
ный переход на договорные отношения в жилищном хозяйстве;
- снижение уровня бюджетного финансирования содержания жилищ-
ного фонда;
- обеспечение баланса интересов органов городской администра-
ции и собственников помещений в кондоминиумах.
Активизация деятельности и повышение ответственности районных
Управ и территориальных органов городской администрации содейству-
ет формированию кондоминиумов и создает условия для образования и
деятельности ТСЖ, обеспечивает их экономическую стабильность, а
также способствует упорядочению работы городских ведомств по соз-
данию нормативно - правовых, экономических, организационных и ин-
формационно - методических условий, содействующих данным процес-
сам.
Стоит задача по обеспечению разработки и реализации специаль-
ных программ на уровне административных округов и районов.
Отраслевые органы городской администрации должны оказывать
префектурам административных округов, районным Управам и органам
территориального общественного самоуправления содействие:
- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ, профессио-
нальных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;
- в развертывании агитационной работы и информировании в
средствах массовой информации населения о существующей нормативной
базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.
Необходимо совершенствование организационной структуры взаи-
модействия районных Управ, отраслевых и территориальных органов,
товариществ собственников жилья и их объединений.
В префектурах и районных Управах создаются специальные струк-
туры, организующие и осуществляющие деятельность по формированию
кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ, консультативно - ин-
формационных центров, методических кабинетов по обмену опытом дея-
тельности товариществ.
Создание благоприятных организационно - экономических условий
для образования и деятельности товариществ собственников жилья
достигается путем:
- совершенствования системы финансирования ТСЖ и оптимизации
финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования
деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;
- расширения источников и обеспечения устойчивости финансиро-
вания технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепен-
ным переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных
дотаций;
- стимулирования хозяйственно - коммерческой деятельности
ТСЖ, ЖК и ЖСК через предоставление широкого спектра льгот при ис-
пользовании объектов общей долевой собственности и земельных
участков;
- формирования механизма накопления амортизационных отчисле-
ний с жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых до-
мов;
- проведения широкомасштабной информационно - разъяснительной
работы среди собственников жилья, в том числе накопления средств
на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;
- передачи ТСЖ в управление нежилых помещений для организации
деятельности товариществ, а также льготной продажи нежилого фонда.
С целью мобилизации и накопления товариществами финансовых
средств на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов
кондоминиума проработать вопрос:
- образования товариществами или городскими структурами спе-
циальных фондов, а также привлечения финансовых институтов, гото-
вых инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию
объектов кондоминиума;
- участие города и других собственников в финансировании ра-
бот пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.
IV. Дальнейшая демонополизация обслуживания жилищного фонда
и формирования рынка услуг
Жилищно-коммунальная реформа одной из главных целей преобра-
зований в жилищной сфере ставит демонополизацию обслуживания жи-
лищного фонда и формирования рынка услуг.
Практика последних лет достаточно убедительно показывает, что
создание эффективных механизмов управления жилищно-коммунальным
хозяйством города достигается путем четкого разграничения прав и
обязанностей собственника и субъекта хозяйствования.
При таком подходе система жилищно-коммунального хозяйства го-
рода рассматривается как трехуровневая:
- собственник жилищного фонда и других объектов недвижимости;
- субъект хозяйствования - заказчик жилищно-коммунальных и
прочих услуг (управляющие организации);
- подрядные специализированные и иные организации.
Формирование "института" заказчика, как субъекта рыночных от-
ношений, является ключевым вопросом для реального развития конку-
ренции в жилищном хозяйстве.
Управляющая организация должна создаваться как хозяйствующий
субъект, выполнять функции по управлению жилищным фондом г.Москвы
на основании договоров с районными Управами (или префектурами), а
по управлению жилищным фондом, находящимся в другой (негосударс-
твенной) форме собственности - на основании договоров с собствен-
никами или уполномоченными ими представителями, а также иметь пра-
во на заключение договоров с другими хозяйствующими субъектами,
предоставляющими жилищно - коммунальные услуги, финансироваться,
исходя из стоимости жилищно - коммунальных услуг, и иметь стимулы
к снижению их стоимости и повышению качества.
Задачей городской администрации в настоящее время является
установление порядка и создание нормативной базы, регламентирующей
передачу государственного и муниципального имущества (жилищного
фонда) г.Москвы в управление организациям, управляющим жилищным
фондом.
Институт доверительного управления собственностью является
новым для нашей правовой системы и общие положения, регулирующие
отношения по передаче имущества в управление, содержащиеся в Граж-
данском кодексе РФ, практически исчерпывают существующую норматив-
ную базу по данному вопросу.
Вместе с тем управление тем или иным имуществом имеет свою
специфику.
Для успешного становления профессионального управления таким
видом недвижимости, как объекты жилищно-коммунального хозяйства,
предъявляются определенные требования к уполномоченной городом
службе заказчика.
Эти требования должны содержаться в договоре управления. Обя-
зательному включению в договор управления объектом жилищно-комму-
нального хозяйства подлежат условия о том, что Доверитель (собс-
твенник имущества, домовладелец), давая поручение по управлению
своим имуществом, обеспечивает Управляющего всей необходимой ин-
формацией, включающей общую техническую характеристику объекта,
в том числе инженерного оборудования и сетей, придомовой террито-
рии в границах эксплуатационной ответственности, количественные
характеристики потребляемых объектом коммунальных услуг, фиксируе-
мые на момент передачи и др.
Факт передачи жилищного фонда управляющей организации для
оказания услуг по управлению оформляется актом приема-передачи.
Передача движимого имущества (если такое имеет место) осу-
ществляется по перечню с указанием его первоначальной стоимости и
износа.
На период действия доверительного управления управляющей ор-
ганизации передаются в безвозмездное пользование служебные нежилые
помещения. При этом коммунальные и эксплуатационные услуги по пре-
доставленным в пользование помещениям должны оплачиваться управля-
ющей организацией.
Среди обязанностей управляющей организации также должны быть
оговорены определенные условия.
Управляющая организация обязана вести в установленном порядке
техническую документацию на объект, систематически проводить тех-
нические осмотры, являться заказчиком на работы по техническому
обслуживанию, санитарному содержанию, текущему и капитальному ре-
монту жилищного фонда, уборке внутриквартальных и внутридомовых
асфальтовых покрытий, ремонту и содержанию объектов внешнего бла-
гоустройства и озеленения. Разрабатывать и представлять Доверителю
на утверждение проекты смет на содержание и ремонт жилищного фонда
и др. объектов, включенных в договор доверительного управления,
выполнять другие порученные управляющей организации обязанности.
Наряду со становлением служб заказчика рынок услуг по управ-
лению объектами жилищно-коммунального хозяйства должен быть открыт
для частного предпринимательства.
При формировании или выборе службы заказчика (управляющей
компании) собственник руководствуется тем, что служба заказчика
должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение
нужд нанимателей, арендаторов, собственников и владельцев жилья в
части предоставления им жилищно-коммунальных услуг, защиты их ин-
тересов, а также сохранности объектов жилищно-коммунального хо-
зяйства.
Такая организация может быть достигнута выбором соответствую-
щих организационных и финансовых механизмов.
Для обеспечения эффективности своей деятельности служба за-
казчика должна быть заинтересована в:
- расширении сферы обслуживания;
- минимизации задолженности населения по оплате жилищно-ком-
мунальных услуг;
- выборе на конкурсной основе самого эффективного подрядчика;
- системе эффективного контроля за деятельностью подрядных
организаций.
Проведение конкурсного отбора подрядчиков для проведения ра-
бот по эксплуатации жилищного фонда позволяет резко повысить эф-
фективность используемых ресурсов.
Главные вопросы для успешного проведения конкурсов:
- грамотно подобранный пакет объектов, выставляемых на кон-
курс;
- активная информационная кампания;
- полное исключение формального подхода к процедуре проведе-
ния конкурса и подведения его итогов, строгие и четкие критерии
отбора.
Формирование системы эффективных договорных отношений на пос-
тавку жилищно-коммунальных услуг, производство работ и оказание
услуг - длительный и непростой процесс, связанный с окончательным
переходом от административных рычагов управления к рыночным.
Внедрение системы договорных отношений создает, с одной сто-
роны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении
жилищным фондом, с другой стороны - условия для контроля количест-
ва, качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также
позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от
качества и нормативных сроков их предоставления.
V. Регулирование деятельности организаций
по поставке коммунальных услуг.
Основываясь на общих принципах правовых и экономических отно-
шений, установленных законодательством в сфере размещения и выпол-
нения государственного заказа, и с целью достижения баланса инте-
ресов города и организаций, являющихся естественными локальными
монополистами, содержанием отношений между ними являются:
- выделение работ, которые могут проводится на конкурсных на-
чалах (поставка сырья и материалов, ремонтные работы и др.);
- согласование тарифов и цен на поставляемую для нужд города
продукцию, работы и услуги;
- распределение полученной прибыли по согласованию с городс-
кой администрацией;
- формирование планов капитальных вложений и проектов целевых
программ развития по согласованию с городской администрацией;
- внедрение альтернативных технологий с целью демонополизации
предоставления услуг.
В целях снижения издержек по поставке коммунальных услуг,
применяемые в городе для расчетов с населением и прочими потреби-
телями тарифы на тепловую и электрическую энергию, газоснабжение,
водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора регулируются Регио-
нальной энергетической комиссией города Москвы и Межведомственной
комиссией по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы.
Указанное позволяет обеспечить рациональное расходование бюд-
жетных средств, предназначенных для возмещения разницы в тарифах
на тепловую энергию и затрат на обезвреживание бытовых отходов на
мусоросжигательных заводах и мусороперегрузочных станциях, а также
способствует формированию экономически обоснованных тарифов.
В сложившихся условиях тарифная политика Правительства Москвы
должна иметь следующие цели и ограничения:
- увеличение доли платежей населения за жилищно-коммунальные
услуги должно осуществляться плавно, регулярно, исходя из утверж-
денных Московской городской Думой принципов с одновременной защи-
той малообеспеченных слоев населения и сохранением жизненного
уровня семей со средним достатком;
- начиная с 2002 года, перейти на оплату жилищно-коммунальных
услуг, исходя из их фактической стоимости, гражданами - собствен-
никами жилых помещений, ставшими таковыми в результате договоров
купли-продажи, что позволит значительно сэкономить бюджетные
средства;
- перейти на расчеты с населением за тепловую энергию, пре-
дусматривающие фактическое ее потребление жилым зданием;
- завершить переход в оплате тепловой и электрической энергии
и услуг водоснабжения на два тарифа - для населения и других пот-
ребителей, при этом повышая тарифы для населения в более быстром
темпе, чем для других потребителей;
- рост доходов населения должен ненамного, но опережать рост
увеличения платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Важнейшим аспектом регулирования деятельности организаций по
поставке коммунальных услуг является исключение из существующей
практики перекрестного субсидирования населения в результате уве-
личения платежного бремени в реальном секторе экономики.
Эта задача должна решаться путем перехода к возмещению расхо-
дов жилищных и ресурсоснабжающих организаций, связанных с предос-
тавлением отдельным категориям граждан льгот по оплате жилищ-
но-коммунальных услуг, через городской Центр жилищных субсидий.
VI. Организация ресурсосбережения
в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Одним из важнейших аспектов реформирования жилищно-коммуналь-
ного хозяйства является ресурсосбережение, т.е. снижение затрат на
производство, передачу и потребление энергоресурсов и воды и свя-
занное с этим смягчение для населения условий перехода отрасли на
безубыточное функционирование.
В этих целях жилищными и ресурсоснабжающими организациями
проводятся мероприятия по применению ресурсосберегающих техноло-
гий, установке приборов учета расходов воды и тепла.
Для целенаправленной работы по экономии энергоресурсов и воды
в городе необходимо разработать программу энергоресурсосбережения,
содержащую перечень конкретных мероприятий по внедрению энергосбе-
регающих технологий и устройств.
Источниками финансирования программы энергоресурсосбережения
могут быть определены:
- целевые ассигнования на эти мероприятия, предусматриваемые
в бюджете города Москвы на соответствующий год;
- бюджетные ассигнования по дотации на тепло, сэкономленные в
результате сокращения потребления тепла в жилищном фонде;
- собственные средства товариществ собственников жилья;
- кредитные ресурсы, привлекаемые товариществами собственни-
ков жилья и иными организациями для выполнения указанных работ.
В основе программы должен быть заложен комплекс организацион-
ных, экономических, технических и других мероприятий, направленных
на эффективное использование энерго- и водоресурсов.
VII. Техническая эксплуатация объектов
жилищно-коммунального хозяйства города Москвы
Одним из основных способов снижения издержек в жилищно-комму-
нальном хозяйстве является строгое соблюдение действующих нормати-
вов по технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального хо-
зяйства.
Техническая эксплуатация - комплекс мероприятий, направленных
на обеспечение соответствующего требованиям нормативов состояния и
функционирования объектов жилищно-коммунального хозяйства. Техни-
ческая эксплуатация осуществляется собственниками, владельцами,
управляющими организациями, арендаторами и нанимателями путем ис-
пользования, осуществления технического обслуживания и производс-
тва ремонта помещений, конструкций, инженерных систем и иного обо-
рудования, при обеспечении режимов их функционирования, а также
санитарного содержания зданий и прилегающих к ним территорий.
Совокупность нормативов служит основой общегородской системы
содержания и ремонта жилищно-коммунального хозяйства города и
включает в себя нормативы на техническое обслуживание эксплуатиру-
емых объектов и их санитарное содержание, а также нормативы водо-
потребления и водоотведения, газо- и теплоснабжения, накопления
твердых бытовых отходов (ТБО) и др.
Функции по утверждению нормативов, в зависимости от компетен-
ции, возложены на федеральные органы государственного управления
(Госстрой РФ, Госсанэпиднадзор РФ, Госгортехнадзор РФ и другие),
органы городской администрации (Правительство Москвы, Региональная
энергетическая комиссия города Москвы, Региональная комиссия по
ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы и др.).
Постоянный контроль за соблюдением нормативов при осуществле-
нии технической эксплуатации осуществляют, в пределах своей компе-
тенции, специально уполномоченные органы государственного контро-
ля, в том числе органы Государственной жилищной инспекции РФ, Гос-
гортехнадзора РФ, Госсанэпиднадзора РФ, Инспекции Госархстройнад-
зора города Москвы, противопожарного надзора и др. Межведомствен-
ной комиссией по ценовой и тарифной политике при Правительстве
Москвы устанавливаются предельные цены на техническое обслуживание
лифтового оборудования, захоронение и транспортировку твердых бы-
товых отходов, эксплуатацию систем дымоудаления и пожарной автома-
тики, внутриквартальных коллекторов и т.д.
Планирование деятельности по технической эксплуатации осу-
ществляется управляющей организацией, исходя их нормативных требо-
ваний и с учетом имеющихся финансовых ресурсов.
Ежегодное, среднесрочное и долгосрочное планирование осущест-
вляется как в рамках специальных целевых программ, так и в рамках
годовой программы деятельности Правительства Москвы. Планирование
расходов по содержанию объектов жилищно-коммунального хозяйства
должно осуществляться как на общегородском так и на территориаль-
ном уровнях управления.
Планирование расходов по технической эксплуатации жилищного
фонда и санитарному содержанию домовладения должно осуществляться
по следующим направлениям:
1. Расходы по содержанию объектов жилищного фонда, в том чис-
ле:
- заработная плата с начислениями;
- текущий ремонт жилищного фонда;
- вывоз твердых бытовых отходов;
- содержание домохозяйства (включая содержание дежурных по
подъезду);
- амортизационные отчисления;
- налоговые и иные обязательные платежи;
- содержание службы заказчика (управляющей организации);
- прочие расходы.
2. Доходы от эксплуатации жилищного фонда, в том числе:
- оплата жилья или услуг технического обслуживания;
- оплата услуг по вывозу твердых бытовых отходов;
- прочие доходы.
3. Расходы по капитальному ремонту жилищного фонда: проведе-
ние комплексного капитального ремонта и выборочного капитального
ремонта, в том числе:
- ремонт фасадов зданий; кровли; теплотрасс;
- замена электроплит, газовых плит, газовых водонагревателей
в квартирах;
- вынос газопроводов из подвалов жилых домов;
- замена и модернизация лифтов;
- ремонт тепловых пунктов, а также систем дымоудаления и про-
тивопожарной автоматики, внутридомового газоснабжения;
- проведение мероприятий по комплексному благоустройству дво-
ров и подъездов жилых домов.
Техническая эксплуатация объектов жилищно-коммунального хо-
зяйства должна обеспечиваться управляющими организациями (или ор-
ганизациями балансодержателями) путем привлечения для этой цели
специализированных подрядных организаций исключительно на конкурс-
ной основе.
Необходимым требованием для предоставления права специализи-
рованной организации выступать в качестве подрядчика на техничес-
кую эксплуатацию объектов жилищно-коммунального хозяйства является
наличие лицензии на определенный вид работ. Законом Российской Фе-
дерации от 25.09.98 N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов де-
ятельности" к этим видам деятельности отнесены:
- деятельность по обеспечению работоспособности тепловых и
электрических сетей;
- эксплуатация инженерных инфраструктур города;
- эксплуатация централизованных систем питьевого водоснабже-
ния и систем водоотведения города.
В перечень видов работ и услуг, входящих в понятие этих видов
деятельности, включены:
- инженерная диагностика технического состояния и режима
функционирования;
- разработка проектов ремонтных и специальных работ;
- техническое обслуживание и текущий ремонт объектов и систем
жилищно-коммунального хозяйства;
- наладочные работы;
- капитальный ремонт.
VIII. Капитальной ремонт
объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства
является самостоятельной, специфической сферой деятельности, обес-
печивающей техническую эксплуатацию в соответствии с нормативными
требованиями. Отношения, связанные с капитальным ремонтом объектов
жилищно-коммунального хозяйства, требуют специального регулирова-
ния.
Капитальный ремонт - система мероприятий, направленных на
восстановление ресурсов объектов жилищно-коммунального хозяйства
при возможной замене их отдельных конструктивных элементов, а так-
же улучшения их эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства
должен осуществляться с соблюдением действующих нормативных требо-
ваний, определяемых Правительством Москвы и федеральными органами
власти.
Классификация капитального ремонта имеет несколько подходов
определяющих его виды.
В целях планирования расходов по капитальному ремонту объек-
тов жилищно-коммунального хозяйства следует различать два основных
его вида, характеризующихся различным объемом выполняемых работ:
- комплексный капитальный ремонт должен предусматривать восс-
тановление всех изношенных элементов;
- выборочный капитальный ремонт должен предусматривать замену
или ремонт отдельных элементов, вышедших из строя.
Проведение комплексного капитального ремонта требует примене-
ния материалов, обеспечивающих нормативный срок службы ремонтируе-
мых элементов объекта. По завершении комплексного капитального ре-
монта объект должен полностью соответствовать всем нормативно-тех-
ническим требованиям.
Проведение выборочного капитального ремонта должно обеспечи-
вать восстановление эксплуатационных свойств отдельных элементов
объекта, вышедших из строя в межремонтный период.
Планируя объем затрат, необходимый для проведения капитально-
го ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимо
предусматривать возможность проведения неплановых ремонтных работ
(аварийных), направленных на ликвидацию последствий аварий, пов-
реждение элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальны-
ми условиями и ситуациями и др.
При формировании планов капитального ремонта следует учиты-
вать технические характеристики объектов жилищно-коммунального хо-
зяйства, степень их оснащенности инженерным оборудованием, а также
межремонтные сроки службы конструктивных элементов объектов, их
состояние, наличие заявок территориальных органов, заключений спе-
циализированных эксплуатационных и инспектирующих организаций, а
также сложившуюся стоимость единицы работ.
Размещение заказов на капитальный ремонт объектов жилищ-
но-коммунального хозяйства должно проводится исключительно на кон-
курсной основе.
Городские службы заказчика в процессе производства работ по
капитальному ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства обя-
заны обеспечивать строгое соблюдение технологий, определенных тех-
ническими нормативами, и качество работ.
В условиях недостаточного финансирования работ по капитально-
му ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо
дальнейшее совершенствование системы его планирования и организа-
ции, учета выполнения проводимых работ, а также разработка перс-
пективных плановы
