В целях привлечения собственников жилья к решению вопросов
управления принадлежащим им жилищным фондом, создания условий для
реализации их прав и выполнения обязанностей по содержанию общего
имущества кондоминиумов, обеспечения активного участия районных Управ
и органов городской администрации в подготовке документов для
государственного технического учета кондоминиумов и освобождения
домовладельцев от затрат, связанных с их формированием, а также во
исполнение постановления Правительства Москвы от 20.04.99 N 329 "О
развитии инициативы жителей Центрального административного округа по
передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и
ответственности за эксплуатацию жилищного фонда" Правительство Москвы
постановляет:
1. Утвердить:
1.1. Комплексную городскую программу формирования кондоминиумов и
создания условий для образования и деятельности товариществ
собственников жилья (далее - Программа), согласно приложению 1.
1.2. Положение о едином порядке оформления документов для
технического учета кондоминиумов (приложение 2).
2. Считать работу по формированию кондоминиумов и привлечению
собственников помещений жилых домов к управлению принадлежащим им
жилищным фондом приоритетным направлением деятельности районных Управ,
осуществляемым при активной поддержке префектов административных
округов, отраслевых и функциональных органов городской администрации.
3. Главам районных Управ:
3.1. Организовать работу по формированию кондоминиумов и созданию
товариществ собственников жилья в соответствии с положениями
Программы.
3.2. Осуществлять функции заказчика на подготовку документов для
формирования кондоминиумов (заключение по земельному участку и
технический паспорт кондоминиума), а также для предоставления
сверхнормативного земельного участка при обращении товариществ
собственников жилья.
3.3. В месячный срок разработать регламент по подготовке
распорядительных документов для формирования кондоминиумов.
3.4. В обязательном порядке в месячный срок рассматривать
обращения товариществ собственников жилья об оформлении в аренду
сверхнормативного земельного участка и выносить рассмотрение вопроса
на имущественно-земельную комиссию административных округов. При
положительном решении комиссии оформлять заявку на подготовку
документов для оформления товариществу собственников жилья права
аренды земельного участка.
4. Префектам административных округов:
4.1. Обеспечить реализацию основных направлений Программы.
4.2. В двухмесячный срок разработать и утвердить программы
формирования кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья
в округе на 2000-2001 гг. на основе положений Программы.
4.3. Оказывать районным Управам необходимую помощь при выполнении
работ по реализации программ (п.4.2).
4.4. Ежеквартально рассматривать на заседаниях коллегий вопросы о
ходе реализации программ (п.4.2).
4.5. В месячный срок ввести в префектурах должности специалистов
по решению вопросов, связанных с реализацией Программы, организации
товариществ собственников жилья, а также организовать в методических
кабинетах тематические стенды по указанным проблемам.
4.6. Утвердить регламент подготовки распорядительных документов
для формирования кондоминиумов (п.3.3).
5. Комитету территориальных органов исполнительной власти и
развития местного самоуправления:
5.1. Контролировать работу районных Управ по реализации Программы
и привлечению домовладельцев к решению вопросов управления
кондоминиумами.
5.2. Осуществлять координацию деятельности органов самоуправления
по реализации Программы.
5.3. Обеспечить взаимодействие районных Управ с отраслевыми
органами администрации города по реализации Программы.
5.4. Совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной
политики Правительства Москвы оказывать методологическую помощь
сотрудникам районных Управ и организовать их обучение.
5.5. Организовать кампанию по пропаганде положений Программы в
средствах массовой информации на уровне районов.
6. Департаменту муниципального жилья и жилищной политики
Правительства Москвы:
6.1. Осуществлять проведение жилищной политики в области
самоуправления в жилищной сфере, а также функции координации и
контроля за ходом реализации Программы.
6.2. Совместно с Комитетом территориальных органов исполнительной
власти и развития местного самоуправления в срок до 1 декабря 2000
года разработать Положение о Координационном совете при Мэре Москвы по
развитию самоуправления в жилищной сфере.
6.3. Представить до 1 января 2001 года предложения по созданию
при Департаменте муниципального жилья и жилищной политики
Правительства Москвы Центра содействия управлению кондоминиумами в
качестве рабочего органа Координационного совета (п.6.2) по реализации
Программы, оказанию экономического и юридического содействия
товариществам собственников жилья.
6.4. Совместно с Управлением городского заказа и Департаментом
государственного и муниципального имущества города Москвы разработать
до 1 ноября 2000 года положение, регламентирующее порядок и условия
передачи государственного и муниципального имущества (жилищного фонда)
г. Москвы в управление организациям, управляющим жилищным фондом, в
том числе жилищным и жилищно-строительным кооперативам и товариществам
собственников жилья.
6.5. Совместно с Департаментом финансов г. Москвы:
6.5.1. В месячный срок подготовить предложения о выделении
финансовых средств на 2001 год на покрытие затрат, связанных с
оформлением и согласованием документов для формирования кондоминиумов,
а также о внесении изменений в действующие нормативные документы о
направлении расходования средств целевых бюджетных фондов развития
территорий административных округов и целевых бюджетных фондов
развития территорий районов г. Москвы в 2001 году и в установленном
порядке представить на рассмотрение Московской городской Думы.
6.5.2. В двухмесячный срок подготовить предложения по приведению
в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации порядка
распределения средств, полученных товариществом собственников жилья от
использования объектов городской собственности в кондоминиуме.
6.6. В месячный срок совместно с Московским городским комитетом
государственной статистики подготовить обращение в Государственный
комитет Российской Федерации по статистике об изменении формы
отчетности по жилищному фонду с включением сведений о наличии
кондоминиумов в жилищном фонде.
6.7. В срок до 1 декабря 2000 года совместно с Управлением
городского заказа подготовить предложения о создании специального
фонда капитального ремонта домов в составе кондоминиумов.
6.8. В целях совершенствования нормативно-правовой базы города
Москвы в соответствии со ст.55 Закона Российской Федерации "О
товариществах собственников жилья" в срок до 1 января 2001 года:
6.8.1. Разработать и представить Правительству Москвы для
внесения в установленном порядке на рассмотрение Московской городской
Думы проект закона города Москвы "О самоуправлении в жилищной сфере".
6.8.2. Подготовить предложения по внесению изменений и дополнений
в Закон города Москвы от 09.11.94 N 19-87 "О перечне объектов общего
пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников
помещений".
6.9. После принятия Закона города Москвы "О самоуправлении в
жилищной сфере" (п.6.8.1) совместно с Департаментом внебюджетной
политики строительства города Москвы подготовить Положение о порядке
формирования кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья
в домах перспективной застройки.
6.10. Совместно с Городским центром жилищного страхования в срок
до 1 января 2001 года подготовить предложения по решению вопросов
компенсации ущерба, причиненного системам инженерного обеспечения и
отдельным конструктивным элементам здания, находящегося в управлении
товариществ собственников жилья.
7. Московскому земельному комитету в двухмесячный срок со дня
подачи заявки оформлять в постоянное (бессрочное) пользование
домовладельцев земельные участки в нормативных размерах и договоры
аренды на сверхнормативную территорию в соответствии с п.1.2 Положения
о едином порядке оформления документов для технического учета
кондоминиумов (приложение 2).
8. Департаменту государственного и муниципального имущества
города Москвы:
8.1. Обеспечить безусловное выполнение положений Закона города
Москвы от 16.04.97 N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья
по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме"
в части передачи прав по управлению городскими объектами нежилого
фонда в кондоминиуме и реализации преимущественного права на аренду
или приобретение в собственность на льготных условиях свободных от
обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиуме, являющихся
собственностью города.
8.2. В месячный срок представлять по запросам товариществ
собственников жилья, управляющих кондоминиумами, сведения, касающиеся
договоров аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления,
безвозмездного пользования нежилых помещений в кондоминиумах.
9. МосгорБТИ осуществлять технический учет кондоминиумов на
основании распорядительных документов о формировании кондоминиумов
(п.4.6).
10. Москомрегистрации совместно с МосгорБТИ в месячный срок
обеспечить передачу и прием информации о зарегистрированных ранее
кондоминиумах.
11. Возложить на Департамент муниципального жилья и жилищной
политики Правительства Москвы в лице управлений муниципального жилья
административных округов, а также на Департамент государственного и
муниципального имущества города Москвы в лице его территориальных
агентств полномочия представлять интересы города в кондоминиумах,
осуществлять контроль за использованием помещений, заключать договоры
с управляющей организацией по жилым помещениям и объектам нежилого
фонда соответственно.
12. Москомархитектуре учитывать при проектировании жилых домов
особенности формирования их как кондоминиумов, предусматривать наличие
в них помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться
собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего
персонала товариществ собственников жилья или в иных целях на
основании согласованного решения домовладельцев.
13. Московской лицензионной палате совместно с Департаментом
муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы
разработать и внедрить межведомственную систему обмена информации об
организациях, имеющих лицензии на работы по управлению и эксплуатации
жилищного фонда.
14. Государственной жилищной инспекции г. Москвы в двухмесячный
срок разработать предложения по порядку реализации в городе п.4 ст.20
Закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" в
части применения штрафных санкций к домовладельцам, уклоняющимся от
участия в решении вопроса о способе управления кондоминиумом.
15. Управлению городского заказа:
15.1. Совместно с префектами административных округов обеспечить
безусловное выполнение городских нормативных документов по
предоставлению бюджетных дотаций на финансирование расходов по
эксплуатации жилых домов, находящихся в управлении товариществ
собственников жилья.
15.2. Совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной
политики Правительства Москвы в двухмесячный срок разработать
предложения по экономическому стимулированию товариществ собственников
жилья, взявших в управление жилые дома.
16. Управлениям жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства
и топливно-энергетического хозяйства Комплекса городского хозяйства
Правительства Москвы по заявкам товариществ собственников жилья
обеспечить внедрение ресурсосберегающих технологий в кондоминиумах.
17. Комитету по телекоммуникациям и средствам массовой информации
в двухмесячный срок разработать концепцию информирования населения
города о проблемах самоуправления.
18. Территориальным и отраслевым органам городской администрации
согласовывать все нормативные документы, издаваемые по вопросам
формирования кондоминиумов, создания и деятельности товариществ
собственников жилья с Департаментом муниципального жилья и жилищной
политики Правительства Москвы.
19. Итоги реализации 1-го этапа Программы (2000-2001 гг.)
рассмотреть на заседании Правительства Москвы не позднее III квартала
2001 года.
20. Считать утратившими силу постановления Правительства Москвы
от 14.01.97 N 16 "О порядке применения Закона Российской Федерации "О
товариществах собственников жилья" в г. Москве" и от 08.06.99 N 515 "О
внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 14.01.97
N 16 "О порядке применения Закона Российской Федерации "О
товариществах собственников жилья" в г. Москве", распоряжение Премьера
Правительства Москвы от 13.08.99г. N 784-РП "О составе
Межведомственной комиссии по проблемам создания и деятельности
товариществ собственников жилья и формирования кондоминиумов в г.
Москве"; пункты 1 и 2 распоряжения Премьера Правительства Москвы от
30.04.98 N 472-РП "О создании в Москве условий для образования и
эффективной деятельности товариществ собственников жилья"; пункты 2 и
3 постановления Правительства Москвы от 19.08.97 N 633 "О временном
порядке создания товариществ собственников жилья в жилых
домах-новостройках в г. Москве".
21. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на
первого заместителя Премьера Правительства Москвы Швецову Л. И.
П.п.Премьер Правительства Москвы Ю.М.Лужков
Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы от 29 августа 2000 года N 690
Комплексная городская программа формирования
кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья
Содержание Программы
Введение.........................................................3
I. Общая характеристика ситуации по формированию кондоминиумов,
созданию и деятельности ТСЖ в Москве.............................5
II. Основные принципы и приоритетные направления совершенствования
процесса формирования кондоминиумов и создания ТСЖ..............13
III. Функции районных Управ, территориальных и отраслевых органов
городской администрации по реализации Программы ................19
IV. План основных мероприятий 1-го этапа реализации Программы
(2000-2001 годы)............................................... 25
Введение
Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и
создания условий для образования и деятельности товариществ собс-
твенников жилья (далее - Программа) разработана с целью дальнейше-
го развития самоуправления в жилищной сфере, повышения эффектив-
ности и качества жилищно-коммунального обслуживания.
Программа определяет важнейшие направления деятельности орга-
нов городской администрации и районных Управ на период с 2000 по
2004 год, а также комплекс мероприятий начального этапа реализации
Программы (2000-2001 годы) по формированию кондоминиумов, созданию
условий, стимулирующих развитие рациональных форм управления ими,
вовлечению домовладельцев в процесс управления собственностью.
Программа разработана с учетом имеющейся федеральной и го-
родской законодательной базы в сфере жилищной политики и террито-
риального самоуправления, основных направлений реформирования жи-
лищно-коммунального хозяйства, предложений отраслевых и территори-
альных органов городской администрации, районных Управ, товари-
ществ собственников жилья (далее - ТСЖ).
Особенностью Программы является активизация деятельности и
повышение ответственности районных Управ и территориальных органов
городской администрации по формированию кондоминиумов и созданию
условий для образования и деятельности ТСЖ, обеспечение их эконо-
мической привлекательности, а также упорядочение работы городских
ведомств по созданию нормативно-правовых, экономических, организа-
ционных и информационно-методических условий, содействующих данным
процессам.
Приоритетными задачами Программы являются:
- формирование кондоминиумов на базе объектов существующей и
перспективной застройки;
- привлечение собственников к управлению общим имуществом в
кондоминиумах, повышение их заинтересованности в экономном расхо-
довании средств и бережном отношении к жилищному фонду;
- развитие в городе рынка жилищно-коммунальных услуг и полный
переход на договорные отношения в жилищном хозяйстве;
- снижение уровня бюджетного финансирования содержания жилищ-
ного фонда;
- обеспечение баланса интересов органов городской администра-
ции и собственников помещений в кондоминиумах.
Программой предусмотрено поэтапное решение поставленных за-
дач:
1-й этап рассчитан до конца 2001 года и включает комплекс ме-
роприятий, осуществляемых органами городской администрации и ра-
йонными Управами в условиях ограниченных бюджетных средств, выде-
ляемых на реализацию Программы.
2-й этап охватывает 2002 - 2004 годы и характеризуется апро-
бацией на практике принятых на первом этапе мер и дальнейшим со-
вершенствованием нормативно-правовой базы в сфере управления жи-
лищным фондом.
I. Общая характеристика ситуации по формированию кондоминиумов,
созданию и деятельности ТСЖ в Москве
В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы принци-
пиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, высту-
пающих заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и
участие их в управлении комплексами недвижимого имущества, разви-
тие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фон-
да.
В настоящее время в Москве в собственности граждан и юриди-
ческих лиц находится более 52% от общего фонда жилья. Число жилых
зданий, в которых зарегистрировано в собственности граждан и юри-
дических лиц более 50% площади и в которых собственники обязаны
выбрать способ управления, составляет более трети от общего коли-
чества многоквартирных жилых домов в городе.
Однако пока товарищества собственников образованы лишь в нез-
начительной части этих домов. По состоянию на 01.06.2000г. в горо-
де зарегистрировано 402 товарищества, 132 товарищества получили
свидетельство о регистрации кондоминиума. Лишь около 42% взяли в
управление земельно-имущественные комплексы, на базе которых они
созданы.
Такая ситуация ведет к снижению качества содержания жилищного
фонда, отрицательно сказывается на его сохранности. Поэтому созда-
ние условий заинтересованности владельцев квартир в создании това-
риществ собственников жилья и последующем принятии ими жилых домов
в управление, всесторонняя поддержка этого процесса со стороны
местных властей является приоритетной задачей Правительства Моск-
вы.
Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в ад-
министративных округах отражено в таблице 1.
Распределение товариществ на территории города характеризует-
ся неравномерностью, сосредоточением трети из них в Центральном
административном округе, что связано с особенностями жилищного
фонда данного округа, а также результатом целенаправленной работы,
проводимой в округе по передаче домовладельцам в управление при-
надлежащего им имущества.
_____________________
* Опрос проведен Центром содействия жилищной реформе и Нацио-
нальным институтом социально-психологических исследований
Таблица 1
Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в
административных округах (по состоянию на 1июня 2000 года)
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
Администр. |ЦАО |САО |СЗАО|ЗАО |ЮЗАО|ЮАО|ЮВАО|ВАО |СВАО|Зел|Всего
округ | | | | | | | | | | |
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
Количество | | | | | | | | | | |
домов, где | | | | | | | | | | |
> 50% жилой | | | | | | | | | | |
площади | | | | | | | | | | |
в частной | | | | | | | | | | |
собст-ти |2222|1540| 869|1155|1350|928|815 |1506|1229|122|11736
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
Количество | | | | | | | | | | |
зарегистри- | | | | | | | | | | |
рованных | | | | | | | | | | |
ТСЖ (в домах| | | | | | | | | | |
сложившейся | | | | | | | | | | |
и перспек. | | | | | | | | | | |
застройки) |146 |10 | 36 | 46 | 41 | 6 | 73 | 17 | 26 | 1 |402
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
Количество | | | | | | | | | | |
домов, в ко-| | | | | | | | | | |
торых заре- | | | | | | | | | | |
гистрированы| | | | | | | | | | |
ТСЖ |157 |13 | 54 | 57 | 49 | 6 | 79 | 19 | 31 | 1 |466
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
Отношение(%)| | | | | | | | | | |
количества | | | | | | | | | | |
домов, где | | | | | | | | | | |
зарегистри- | | | | | | | | | | |
рованы ТСЖ к| | | | | | | | | | |
количеству | | | | | | | | | | |
домов, где | | | | | | | | | | |
>50% жилой | | | | | | | | | | |
площади на- | | | | | | | | | | |
ходится в | | | | | | | | | | |
частной соб-| | | | | | | | | | |
ственности |7.1 |0.8 | 6.2| 4.9| 3.6|0.6|9.7 |1.3 |2.5 |0.8|3.97*
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
Кол-во заре-| | | | | | | | | | |
гистрирован-| | | | | | | | | | |
ных кон- | | | | | | | | | | |
доминиумов |40 | 3 | 12 | 9 | 27 | 2 | 33 | 1 | 4 | 1 |132
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
Количество | | | | | | | | | | |
домов, | | | | | | | | | | |
переданных в| | | | | | | | | | |
управление | | | | | | | | | | |
ТСЖ |54 | 8 | 22 | 14 | 11 | 6 | 31 | 11 | 14 | 1 |172
------------+----+----+----+----+----+---+----+----+----+---+-----
*3,97%- средний процент количесва дрмов, где зарегистрированы
ТСЖ, по отношению к количеству домов, где >50% жилой площади нахо-
дится в частной собственности
Проведенный по заказу Департамента муниципального жилья и жи-
лищной политики Правительства Москвы социологический опрос* пока-
зал, что состоянием дома и подъезда, а также работой технических
систем и инженерных коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом му-
сора с придомовой территории удовлетворены, в основном, жители до-
мов, которые создали товарищества собственников жилья. В этих до-
мах более эффективно решаются задачи безопасного и удобного прожи-
вания граждан, обеспечивается контроль за состоянием дома и придо-
мовой территории, рационально используется общее имущество, созда-
ются условия, способствующие снижению затрат на техническое обслу-
живание и коммунальные услуги.
В последнее время наблюдается некоторый рост активности в
создании товариществ собственников жилья. Он является прежде всего
следствием предпринимаемых Правительством города мер по созданию
товариществ в новостройках.
Причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и
создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы - объективные
и субъективные.
Объективные факторы связаны с экономической ситуацией в горо-
де, со сложившейся структурой жилищного фонда и его состоянием. В
их числе в первую очередь необходимо отметить:
- значительный недоремонт жилищного фонда;
- отсутствие системы накопления финансовых средств на ремонт
жилищного фонда и гарантий, что капитальный ремонт будет проведен
после передачи кондоминиума в управление ТСЖ;
- ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержа-
ние и ремонт жилищного фонда.
Указанные причины не способствуют созданию благоприятных эко-
номических условий для рентабельной работы ТСЖ.
Субъективными факторами, тормозящими развитие самоуправления
населения, являются старый, традиционный подход городской адми-
нистрации к управлению жилищным фондом, а также менталитет населе-
ния.
Не преодолена инерционность мышления части ответственных ра-
ботников органов исполнительной власти и управления всех уровней,
связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми
домами, а также моральная неготовность большинства жителей многок-
вартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью и их
убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.
Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых ак-
тов РФ и Москвы, регулирующих создание, деятельность ТСЖ и форми-
рование кондоминиумов и обязывающих городские органы участвовать в
этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость соз-
дания действенных организационных механизмов поддержки процессов
создания и деятельности ТСЖ.
Существующая практика создания ТСЖ в городе предусматривает
предварительную регистрацию товарищества, как юридического лица, с
последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При таком
подходе за товариществом закрепляется земельно-имущественный комп-
лекс, сформированный без предварительного учета и оценки возмож-
ности использования и эффективной эксплуатации объектов кондомини-
ума.
Несмотря на усилия городских органов по упрощению процедуры
формирования и передачи кондоминиума в управление ТСЖ, она зачас-
тую затягивается на 5 - 8 месяцев и требует значительных финансо-
вых затрат со стороны домовладельцев.
Имеются различия в законодательстве Российской Федерации и г.
Москвы относительно прав на земельный участок, входящий в состав
кондоминиума. Московское законодательство не содержит норм, позво-
ляющих домовладельцам в соответствии с Законом Российской Федера-
ции "О товариществах собственников жилья" требовать передачи им
земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.
В городе не проведено межевание территорий до уровня домовла-
дений. Это часто затрудняет определение границ земельного участка
кондоминиума. Отсутствует методика расчета нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах, применительная к особенностям
территории г.Москвы.
Имеются диспропорции в оплате за землепользование. В кондоми-
ниумах, управляемых ТСЖ, на собственников квартир возлагается обя-
занность по уплате за землю, а в жилищном фонде при иной форме уп-
равления, земельные платежи с собственников квартир не взимаются
(или взимаются далеко не везде).
В последние годы отмечается существенная недостаточность
обеспечения финансированием расходов по содержанию и ремонту жи-
лищного фонда.
Большая часть населения оплачивает менее 12% фактической сто-
имости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, поэтому осо-
бое значение имеет вопрос финансового обеспечения.
В результате сравнительного анализа финансово-экономической
деятельности дирекций единого заказчика и товариществ собственни-
ков жилья выявлены диспропорции в бюджетном финансировании ТСЖ по
сравнению с ДЕЗ.
В сметах расходов целевых бюджетных фондов развития террито-
рий округов и районов г.Москвы предусмотрены расходы на капиталь-
ный ремонт жилищного фонда. Однако, не предусмотрено выделение
этих средств для домов, находящихся в управлении ТСЖ и созданных
на базе бывшего муниципального фонда (т.е. если дом передан в уп-
равление товариществу, то средства на капитальный ремонт на прак-
тике не выделяются).
Не отработан механизм перечисления бюджетных средств в уста-
новленных объемах непосредственно товариществам. Это приводит за-
частую к длительным задержкам перечисления средств.
Не разработана типовая методика составления хозяйственно-фи-
нансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земель-
но-имущественного комплекса в составе кондоминиума, необходимого
как товариществу для планирования деятельности в соответствии с
нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и
инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономи-
ческой целесообразности создания товарищества.
Деятельность товариществ собственников жилья происходит в ус-
ловиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления
амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего
срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом
достигнет предельного износа, на строительство нового дома или
восстановление (если это будет возможно) старого.
Товарищества собственников жилья вынуждены брать в управление
дома с большим физическим износом, что является результатом посто-
янного недофинансирования и недоремонта за весь период их эксплуа-
тации.
Существующая до настоящего времени система управления жилищ-
ным фондом и его финансирования была обусловлена государственной
формой собственности на жилье. С появлением частной формы собс-
твенности на жилье законодательством закреплены обязанности собс-
твенника жилья по его надлежащему содержанию и ремонту. Однако,
пока еще не создана необходимая нормативно-правовая и организаци-
онная инфраструктура для полноценной реализации прав и обязаннос-
тей собственников жилья и их объединений. В частности, в условиях
значительного недофинансирования технической эксплуатации жилых
домов, собственники жилья не информируются как о самом недофинан-
сировании и его размере, так и о том, к каким последствиям для их
собственности может привести недофинансирование, а именно: умень-
шение рыночной стоимости жилья, ветхость, аварийность здания и,
как следствие, принудительное отселение, а также - об отсутствии
государственного механизма накопления средств на капитальный ре-
монт и полное восстановление жилых домов. Большинство собственни-
ков жилья, как показал опрос, полагает, что в оплату за техничес-
кое обслуживание также входит оплата и за капитальный ремонт, о
необходимости амортизационных отчислений знают далеко немногие.
Переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг (в соот-
ветствии с задачами жилищно-коммунальной реформы) подразумевает
перенос бремени расходов на собственников жилья не только за тех-
ническое обслуживание, но и за капитальный ремонт и полное восста-
новление жилых домов. Однако, при этом отсутствует доступная и
объективная информация о размерах необходимых затрат на техничес-
кое обслуживание и ремонт жилых домов, о размерах недофинансирова-
ния, а также о необходимости накопления каждым собственником жилья
средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома.
В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации" (статья 16) за государством сохраняется обя-
занность производить капитальный ремонт в домах, которые требовали
капитального ремонта на момент приватизации жилья. Данные положе-
ния закона могут быть основой для принятия решений об изыскании
источников финансирования ТСЖ и создания механизма накопления
средств на ремонт и восстановление жилых домов.
Не урегулированы на практике вопросы передачи товариществам в
управление объектов нежилого фонда, находящихся в городской собс-
твенности и входящих в состав кондоминиума. Многие ТСЖ не могут
получить информацию об арендаторах нежилых помещений, находящихся
в границах кондоминиума и, следовательно, не имеют возможности,
вступить с ними в договорные отношения по вопросам содержания об-
щего имущества.
Товариществам не выделяются нежилые помещения для ведения ус-
тавной, хозяйственной деятельности по эксплуатации и техническому
содержанию жилых домов. Отсутствуют нормативы предоставления поме-
щений в кондоминиумах для работы с населением, размещения управ-
ленческого и обслуживающего персонала, складирования инструментов,
материалов, инвентаря.
Существующая практика деятельности товариществ показывает,
что многие из них не реализуют предоставленное им Законом право на
управление кондоминиумом, оставляют его в управлении дирекций еди-
ного заказчика и не осуществляют в полной мере контроль за исполь-
зованием выделенных средств на эксплуатацию и обслуживание принад-
лежащего им имущества.
В городе практически отсутствует конкурентная среда в сфере
управления и эксплуатации жилья. Рынок профессиональных управляю-
щих в области эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, готовых
предложить свои услуги, не создан. Недостаточно количество специа-
листов, которые знают технологии эффективного управления кондоми-
ниумами, эксплуатации здания и способны разработать технический и
финансово-экономический планы организации работ, обеспечить конт-
роль за их выполнением.
Имеются негативные факторы при создании кондоминиумов в до-
мах-новостройках, построенных за счет внебюджетных фондов г.Моск-
вы.
Большая часть квартир в доме-новостройке продается в частную
собственность, а другая находится в муниципальном фонде и переда-
ется по договору найма гражданам. Данная ситуация вызывает диспро-
порции в оплате за техническое обслуживание частного и муниципаль-
ного жилья, что является одной из причин конфликтных ситуаций в
кондоминиумах-новостройках, приводящая иногда к ликвидации ТСЖ.
Создание кондоминиумов в домах-новостройках, встроенных в су-
ществующую жилую застройку, значительно усложняет и удорожает уп-
равление ими, так как невозможно четко установить границы кондоми-
ниума ввиду наличия общей социальной и инженерной инфраструктуры в
пределах конкретной жилой застройки.
Решения о продаже нежилых помещений в жилых домах, построен-
ных за счет городского внебюджетного фонда, принимаются без учета
их проектного назначения (например, помещений для организации
культурно-спортивной и досуговой работы с детьми и взрослым насе-
лением). Произвольная продажа социально-значимых объектов и нежи-
лых помещений в таких домах приводит к нарушению строительных норм
и правил, дисбалансу учреждений обслуживания населения по отноше-
нию к объектам торговли и офисам и, как следствие, ухудшает усло-
вия внешкольного воспитания и досуга детей, порождает негативные
настроения у жителей к идее кондоминиумов, а также затрудняет вы-
полнение городских распорядительных документов, направленных на
создание ТСЖ. Товарищество утрачивает возможность разместить свою
эксплуатирующую службу. В конечном итоге жители пишут жалобы, про-
водят собрание и ликвидируют ТСЖ.
При проектировании жилых кварталов и жилых комплексов не зак-
ладываются основы для последующего создания кондоминиумов в ком-
пактно расположенных жилых домах, имеющих общую инженерную, соци-
альную и иную инфраструктуру с возможностью предоставления в кон-
доминиуме широкого комплекса не только жилищно-коммунальных, но и
социально-бытовых услуг.
В должной мере москвичи не получают информацию о целях и за-
дачах, решаемых ТСЖ, порядке их создания.
Отмечается несбалансированность действий органов городской
администрации и районных Управ в рамках отведенных им компетенций
по оказанию содействия в развитии рациональных форм управления жи-
лищным фондом. Как показывают собеседования со специалистами ра-
йонных Управ и префектур административных округов, они слабо ори-
ентируются в методах работы с населением, не воспринимают преиму-
щества самоуправленческих начал в управлении жилищным фондом, не-
компетентно ведут разъяснительную и информационную работу, способ-
ную вызвать заинтересованность и инициативу жителей - собственни-
ков жилья в создании объединений.
В городе пока не создана четкая система учета и отслеживания
процессов создания ТСЖ, формирования кондоминиумов, передачи их в
управление товариществам.
Выявленные причины, сдерживающие процесс формирования кондо-
миниумов и создания ТСЖ, послужили основанием для определения при-
оритетных направлений данной Программы.
II. Основные принципы и приоритетные направления
совершенствования процесса формирования кондоминиумов
и создания ТСЖ в г.Москве.
Необходимость развития самоуправления населения в жилищной
сфере потребовала разработки единой городской политики в содейс-
твии процессам формирования кондоминиумов, создания и деятельности
товариществ собственников жилья.
В ее основе:
2.1. Повышение роли и ответственности территориальных органов
городской администрации и районных Управ в формировании кондомини-
умов, создании и обеспечении деятельности товариществ собственни-
ков жилья.
Должна быть обеспечена разработка и реализация специальных
программ на уровне административных округов и районов.
Отраслевые органы городской администрации должны оказывать
районным Управам и территориальным органам городской администрации
помощь:
- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ, профессио-
нальных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;
- в развертывании агитационной работы и информировании в
средствах массовой информации населения о существующей нормативной
базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.
2.2. Совершенствование организационной структуры взаимодейс-
твия районных Управ, отраслевых и территориальных органов городс-
кой администрации, товариществ собственников жилья и их объедине-
ний.
Предусматривается создание в префектурах и районных Управах
специальных структур, организующих и осуществляющих деятельность
по формированию кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ, кон-
сультативно-информационных центров, методических кабинетов по об-
мену опытом деятельности товариществ.
Координация действий участников Программы осуществляется на
двух уровнях: Департамент муниципального жилья и жилищной политики
Правительства Москвы - Координационный совет при Мэре Москвы по
развитию самоуправления в жилищной сфере.
В состав Координационного совета включаются депутаты Московс-
кой городской Думы, руководители отраслевых и территориальных ор-
ганов городской администрации, районных Управ, объединений домов-
ладельцев.
В качестве рабочего органа Координационного совета, осущест-
вляющего контроль хода реализации Программы, а также для решения
практических задач, связанных с организацией управления кондомини-
умами, оказанием экономического и юридического содействия товари-
ществам собственников жилья, создания системы предоставления услуг
в жилищной сфере, создается Центр содействия управлению кондомини-
умами.
2.3. Установление в г. Москве нового порядка реализации Зако-
на РФ "О товариществах собственников жилья", который предусматри-
вает первоочередность формирования органами городской администра-
ции земельно-имущественных комплексов в сложившейся жилой застрой-
ке города с последующим образованием ТСЖ и передачей комплекса ему
в управление.
Решение о подготовке документов по жилым домам, в настоящее
время находящимся в управлении муниципальных (государственных) жи-
лищных организаций, с целью формирования на их базе кондоминиумов
принимается префектами административных округов по представлению
глав районных Управ, или по инициативе самих домовладельцев после
принятия ими решения о способе управления кондоминиумом.
Префекты административных округов ежегодно утверждают пере-
чень домов, в которых в частной собственности находится более 50%
площади и имеются социальные и технико-экономические предпосылки
для передачи кондоминиумов в управление домовладельцам.
В приоритетном порядке в перечень включаются дома, в которых
домовладельцы зарегистрировали ТСЖ или начали процесс его созда-
ния, а также дома ЖК и ЖСК.
Данный перечень является основанием для оформления заявок на
проведение работ по определению земельных участков и формированию
технических паспортов кондоминиумов.
Порядок финансирования работ, связанных с подготовкой доку-
ментов для формирования кондоминиумов, утверждается Правительством
Москвы.
По объектам перспективной застройки, в которых помещения
предназначены для продажи физическим и юридическим лицам, функции
заявителя на подготовку этих документов возлагаются на заказчика
(застройщика), осуществляющего строительство, или на уполномочен-
ную им организацию.
2.4. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов и
использование данных учетных сведений для регистрации прав домов-
ладельцев на объекты, помещения, земельный участок в кондоминиуме.
Сведения о кондоминиуме, занесенные в специальный реестр БТИ,
являются основанием возникновения учетного объекта - кондоминиума
как единого комплекса в фиксированном составе, установленных гра-
ницах земельного участка и с указанием функционального назначения
помещений, строений, домов, входящих в состав этого комплекса.
Московский городской комитет по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных
БТИ производит в установленном федеральными органами порядке за-
пись в Едином государственном реестре прав, что здания, сооружения
и земельный участок входят в состав конкретного кондоминиума.
2.5. Создание благоприятных организационно-экономических ус-
ловий для образования и деятельности товариществ собственников
жилья.
Программой предусматривается:
- совершенствование системы финансирования ТСЖ и оптимизация
финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования
деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;
- расширение источников и обеспечение устойчивости финансиро-
вания технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепен-
ным переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных
дотаций;
- создание нормативов и методики расчета затрат на техничес-
кую эксплуатацию кондоминиумов;
- стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности ТСЖ,
ЖК и ЖСК путем предоставления широкого спектра льгот при использо-
вании объектов общей долевой собственности и земельных участков;
- создание механизма накопления амортизационных отчислений с
жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;
- проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной
работы среди собственников жилья о нормативной стоимости техничес-
кой эксплуатации жилых домов, о необходимости накопления средств
на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;
- передача ТСЖ в управление нежилых помещений для организации
деятельности товариществ, а также льготная продажа нежилого фонда.
При наличии в кондоминиуме собственности г. Москвы уполномо-
ченным представителем собственника в товариществе по жилым помеще-
ниям является Департамент муниципального жилья и жилищной политики
Правительства Москвы в лице сотрудников Управлений муниципального
жилья административных округов, а по объектам нежилого фонда Де-
партамент государственного и муниципального имущества города Моск-
вы в лице сотрудников его территориальных агентств.
Для получения и/или накопления товариществами финансовых
средств на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов
кондоминиума предусматривается:
- образование специального фонда, обеспечивающего гарантию
займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвести-
ровать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кон-
доминиума;
- участие города и других собственников в финансировании ра-
бот пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.
Сокращение расходов на содержание домов, управляемых ТСЖ,
обеспечивается внедрением в приоритетном порядке ресурсосберегаю-
щих проектов, предусматривающих:
- возможность контроля за фактическим потреблением ресурсов
(установка приборов учета на дом, секцию, квартиру) с развитием
базы для их обслуживания, ремонта и проверки:
- применение высокоэффективных технологий по обслуживанию до-
ма (механизированная уборка, утилизация отходов и т.д.);
- централизацию бухгалтерских внутренних и внешних расчетов.
2.6. Развитие конкурентной среды и договорных отношений в
сфере предоставления жилищно-коммунальных и управленческих услуг,
подготовка специалистов - управляющих домами.
Обеспечивается создание условий для деятельности профессио-
нальных управляющих компаний, которым ТСЖ могут передавать функции
(часть функций) по управлению кондоминиумами.
Наличие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда спо-
собствует повышению эффективности выполнения различных ремесленных
работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг. В конечном
счете, у управляющей организации появляется реальная возможность
выбрать подрядчика для выполнения тех или иных работ с наилучшим
соотношением цены и качества.
Внедрение системы договорных отношений создает, с одной сто-
роны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении
жилищным фондом, с другой стороны - условия для контроля количест-
ва и качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также
позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от
качества их предоставления.
Для успешного становления профессионального управления недви-
жимостью предъявляются определенные требования и к уполномоченной
городом службе заказчика, которая, будучи балансодержателем жилищ-
ного фонда г. Москвы, отвечает перед собственником и населением за
предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Ее предприятия должны:
- создаваться как хозяйствующие субъекты;
- выполнять работы по управлению жилищным фондом г. Москвы на
основании договоров с районными Управами (или префектурами), а по
управлению жилищным фондом, находящимся в другой форме собствен-
ности - на основании договоров с собственниками или уполномоченны-
ми ими представителями;
- иметь право на заключение договоров с другими хозяйствующи-
ми субъектами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги;
- финансироваться, исходя из стоимости жилищно-коммунальных
услуг, и иметь стимулы к снижению их стоимости и повышению качест-
ва.
Наряду со становлением предприятий службы заказчика рынок ус-
луг по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной,
должен быть открыт для частного бизнеса.
2.7. Совершенствование политики формирования кондоминиумов и
создания ТСЖ на базе объектов перспективной застройки.
Предусматривается создание нормативно-правовых актов, требую-
щих при проектировании и строительстве создания служебных помеще-
ний для размещения управленческого и обслуживающего персонала бу-
дущего ТСЖ, хранения материалов и инвентаря для технического обс-
луживания и ремонта кондоминиумов. Стоимость строительства этих
помещений необходимо включать в стоимость продаваемых жилых и не-
жилых помещений и присваивать им статус объектов общей долевой
собственности.
2.8. Дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы.
Основной концепцией совершенствования нормативно-правовой ба-
зы в сфере ТСЖ является:
- поэтапная взаимная адаптация ТСЖ и существующей системы уп-
равления;
- корректировка и доведение нормативно-правовых и распоряди-
тельных актов до состояния, пригодного к практическому применению
на территориях.
Предусматривается разработка Закона г.Москвы "О самоуправле-
нии в жилищной сфере", документов по упорядочению земельных отно-
шений, в том числе по определению земельных участков кондоминиумов
и межеванию территорий микрорайонов (кварталов), а также использо-
ванию объектов нежилого фонда в кондоминиумах. Разработке подлежат
примерные формы, удостоверяющие право домовладельцев на земельный
участок или долю в праве, порядок расчета земельных платежей и
принципы их взимания с различных категорий домовладельцев.
III. Функции районных Управ, территориальных и отраслевых органов
городской администрации по реализации Программы
3.1. Районные Управы:
- разрабатывают и реализуют соответствующие районные програм-
мы;
- представляют префекту административного округа на утвержде-
ние перечни домов, в которых имеются технико-экономические и соци-
альные предпосылки для формирования на их базе кондоминиумов;
- заключают с АПУ административного округа договоры на подго-
товку заключений по земельным участкам, к которым относятся дома,
включенные в перечни;
- составляют общее описание кондоминиумов, представляют их на
рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного
фонда и утверждение его префектом;
- оформляют заявки на подготовку технических паспортов кондо-
миниумов в территориальном органе БТИ;
- утверждают заявки на подготовку документов для оформления
товариществами права аренды сверхнормативного земельного участка;
- организуют информационную, разъяснительную и агитационную
работу среди собственников помещений о преимуществах существующих
форм самоуправления, а также проведение общих собраний домовла-
дельцев по выбору способа управления кондоминиумом;
- оказывают содействие инициативным группам в регистрации и
создании ТСЖ;
- предлагают домовладельцам уполномоченную городом службу за-
казчика, если решение о создании ТСЖ ими не принято;
- при необходимости помогают ТСЖ в подборе управляющего или
управляющей организации любой организационно-правовой формы;
- передают технический паспорт кондоминиума товариществу
собственников жилья или уполномоченной городом службе заказчика,
заключившей с домовладельцами договор и получившей полномочия до-
мовладельцев оформить их права на земельный участок.
3.2. Префекты административных округов:
- обеспечивают реализацию программы на территорию округа;
- разрабатывают и реализуют соответствующие окружные програм-
мы, обеспечивают их финансирование;
- по предложениям глав районных Управ утверждают перечень до-
мов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпо-
сылки для передачи их в управление собственникам помещений;
- выпускают распоряжения о проведении районными Управами
разъяснительной и организационной работы с населением в домах,
включенных в утвержденный перечень, и подготовке технических пас-
портов кондоминиумов, формируемых на базе этих домов;
- утверждают общее описание кондоминиумов;
- координируют работу окружных служб, районных Управ и специ-
ального окружного подразделения по финансово-экономическому и юри-
дическому содействию ТСЖ;
- формируют планы капитального ремонта жилой и нежилой площа-
ди, входящей в кондоминиумы.
3.3. Координационный совет при Мэре Москвы по развитию само-
управления в жилищной сфере:
- формирует единую городскую политику по развитию самоуправ-
ления в жилищной сфере, рассматривает и утверждает способы ее реа-
лизации;
- координирует работу городских структур по развитию самоуп-
равления в жилищной сфере, заслушивает ежеквартально отчеты пре-
фектов административных округов;
- контролирует ход реализации Программы, рассматривает возни-
кающие вопросы и принимает необходимые решения;
- устраняет разногласия городских органов управления, возни-
кающие при реализации Программы.
3.4. Центр содействия управлению кондоминиумами:
- является рабочим органом Координационного совета при Мэре
Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере;
- участвует в формировании кондоминиумов и подготовке предло-
жений по управлению ими на основании договоров с районными Управа-
ми или территориальными органами городской администрации, частными
застройщиками;
- оказывает услуги инициативным группам домовладельцев по
подготовке уставных и регистрационных документов, составлению биз-
нес-планов;
- оказывает услуги ТСЖ по ведению бухгалтерского учета и фи-
нансовой отчетности;
- осуществляет юридическую, экономическую, организационную и
другую консультационную деятельность;
- обучает профессиональных управляющих жилищным фондом, пред-
седателей ТСЖ, бухгалтеров;
- организует конкурсы управляющих компаний;
- подготавливает и распространяет методические материалы;
- разрабатывает концепции и программы в сфере управления жи-
лищным фондом, находящимся в общей долевой собственности граждан и
юридических лиц;
- подготавливает и проводит семинары и конференции по пробле-
мам формирования кондоминиумов, образования и деятельности ТСЖ;
- организует рекламу, пропагандирует и пр.;
- формирует специальный фонд, обеспечивающий гарантию займов,
предоставляемых финансовыми структурами, готовыми инвестировать
средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов кондоминиу-
ма;
- совместно с префектурами создает свои территориальные под-
разделения.
3.5. Департамент муниципального жилья и жилищной политики
Правительства Москвы:
- готовит предложения по развитию самоуправления в жилищной
сфере для рассмотрения на Координационном Совете при Мэре;
- совершенствует систему организационно-финансового обеспече-
ния управления кондоминиумами;
- взаимодействует с ТСЖ, с жилищными ассоциациями и движения-
ми, оказывает им практическую помощь в работе;
- организует учебу председателей ТСЖ, профессиональных управ-
ляющих кондоминиумами;
- организует деятельность Центра содействия управлению кондо-
миниумами;
3.6. Управление городского заказа:
- участвует в разработке, совершенствовании и реализации сис-
темы предоставления бюджетных дотаций на содержание ТСЖ.
3.7. Департамент государственного и муниципального имущества
города Москвы:
- обеспечивает передачу в управление ТСЖ объектов нежилого
фонда, являющихся собственностью г. Москвы;
- осуществляет по заявкам ТСЖ продажу нежилых помещений в до-
мах, входящих в состав кондоминиумов;
- представляет ТСЖ (по запросам), управляющим кондоминиумами,
сведения, касающиеся договоров аренды, хозяйственного ведения,
оперативного управления, безвозмездного пользования нежилых поме-
щений, находящихся в государственной собственности г. Москвы;
3.8. Москомзем (ТОРЗы административных округов):
- по Заключениям АПУ административных округов отражает зе-
мельные участки кондоминиумов в государственном земельном кадаст-
ре;
- оформляет договоры аренды и решения о передаче домовладель-
цам земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
3.9. Департамент финансов г.Москвы:
- осуществляет дотационное финансирование ТСЖ (через террито-
риальные финансовые органы или др. уполномоченные организации) с
учетом городской доли доходов от аренды нежилых помещений, входя-
щих в состав кондоминиумов и являющихся собственностью города.
3.10. Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоуст-
ройства:
- готовит предложения по формированию кондоминиумов, исходя
из замкнутости инженерных сетей домовладений;
- разрабатывает проекты ресурсосбережения для фонда ТСЖ.
3.11. Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним:
- регистрирует права домовладельцев на помещения и земельный
участок в кондоминиуме;
- предоставляет сведения по собственникам, арендаторам и иным
пользователям нежилых помещений в составе кондоминиума.
3.12. МосгорБТИ:
- осуществляет технический учет кондоминиумов;
- по заявкам районных Управ, на основании заключений по зе-
мельным участкам и общих описаний кондоминиумов, утвержденных пре-
фектом административного округа, формирует их технические паспор-
та;
- выдает паспортную информацию на строения, сооружения и от-
дельные помещения в кондоминиуме, в т.ч. поэтажные планы и экспли-
кации, технические паспорта на строения.
3.13. Москомархитектура:
- разрабатывает проекты межевания жилых микрорайонов (кварта-
лов);
- готовит Заключения по земельным участкам кондоминиумов для
оформления имущественных и земельных отношений. Указывает градост-
роительные требования по использованию участков.
3.14. Московская лицензионная палата:
- осуществляют лицензирование деятельности юридических и фи-
зических лиц по управлению кондоминиумами.
3.15. Комитет территориальных органов исполнительной власти и
развития местного самоуправления:
- разрабатывает рекомендации и оказывает методическую помощь
префектурам, районным Управам по работе с населением, ТСЖ;
- осуществляет контроль за деятельностью Управ по реализации
районных программ;
- организует информирование населения о преимуществах самоуп-
равления граждан в жилищной сфере, распространение опыта ТСЖ, до-
бившихся положительных результатов.
3.16. Московская регистрационная палата:
- осуществляет регистрацию ТСЖ как юридических лиц, а также
изменений и дополнений в учредительные документы образованных то-
вариществ собственников жилья;
- направляет сведения о регистрации образованных товариществ
собственников жилья в Государственную налоговую инспекцию, банк,
фонды: занятости населения, социального страхования, пенсионный,
обязательного медицинского страхования.
3.17. ГУП "Мосжилкомплекс":
- содействует регистрации кондоминиумов и созданию ТСЖ на
объектах, финансируемых Департаментом внебюджетной политики строи-
тельства города Москвы;
- обеспечивает управление и эксплуатацию указанных объектов.
3.18. ГУП "Жилкооперация":
- осуществляет финансирование расходов на возмещение убытков
от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ, в
котором нет государственной собственности г.Москвы;
- осуществляет контроль за целевым использованием бюджетных
средств.
3.19. Городской центр жилищных субсидий:
- возмещает товариществам собственников жилья убытки, связан-
ные с предоставлением гражданам льгот и компенсаций по оплате жи-
лищно-коммунальных услуг.
3.20. Дирекции единого заказчика:
- предоставляют ТСЖ сведения о нанимателях и арендаторах жи-
лых помещений;
- осуществляют управление кондоминиумами на основании догово-
ров с домовладельцами;
- по поручению домовладельцев представляют документы в Мос-
комзем для оформления прав постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком в кондоминиумах;
- осуществляют финансирование расходов на возмещение убытков
от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ.
3.21. Государственная жилищная инспекция г.Москвы:
- осуществляет контроль за соблюдением сроков передачи кондо-
миниумов в управление ТСЖ.
IV. План основных мероприятий 1-го этапа реализации Программы
(2000-2001 годы)
N Наименование мероприятий Срок Исполнители
испол-
нения
I. Повышение роли и ответственности территориальных органов
городской администрации и районных Управ в формировании кондомини-
умов, создании и обеспечении деятельности ТСЖ.
1.1. Уточнение окружных и ра- IV кв. Префекты административ-
йонных программ формирова- 2000 г. ных округов, главы ра-
ния кондоминиумов и созда- йонных Управ
ния ТСЖ в соответствии с
Программой
1.2. Подготовка информацион- IV кв. Комитет территориальных
но-методических рекоменда- 2000 г. органов исполнительной
ций и инструкций для ра- власти и развития мест-
ботников районных Управ по ного самоуправления, Де-
формиро-ванию кондоминиу- партамент муниципального
мов, управлению ими и ор- жилья и жилищной полити-
ганизации ТСЖ ки Правительства Москвы
II. Совершенствование организационной структуры взаимодейс-
твия районных Управ, отраслевых и территориальных органов городс-
кой администрации и объединений домовладельцев
2.1. Разработка Положения о Ко- IV кв. Департамент муниципаль-
ординационном Совете при 2000г. ного жилья и жилищной
Мэре Москвы по развитию политики Правительства
самоуправления в жилищной Москвы, Комитет террито-
сфере риальных органов испол-
нительной власти и раз-
вития местного самоуп-
равления
2.2. Разработка предложений по IV кв. Департамент муниципаль-
созданию Центра содействия 2000г. ного жилья и жилищной
управлению кондоминиумами политики Правительства
Москвы
2.3. Создание Центра содействия II кв. Департамент муниципаль-
управлению кондоминиумами 2001г. ного жилья и жилищной
(название, организацион- политики Правительства
но-правовая форма и функ- Москвы
ции центра уточняются при
разработке)
2.4. Привлечение к работе с на- Посто- Префекты административ-
селением объединений ТСЖ янно ных округов, главы ра-
йонных Управ
2.5. Проведение ежегодного Мос- Один Департамент муниципаль-
ковского совещания-семина- раз ного жилья и жилищной
ра председателей ТСЖ в год политики Правительства
Москвы
2.6. Пропаганда положительного Посто- Комитет территориальных
опыта работы ТСЖ, разра- янно органов исполнительной
ботка комплекта реклам- власти и развития мест-
но-разъяснительных и ин- ного самоуправления, Де-
формационных брошюр по партамент муниципального
проблемам ТСЖ жилья и жилищной полити-
ки Правительства Москвы,
префекты административ-
ных округов
2.7. Разработка концепции ин- IV кв. Комитет по телекоммуни-
формирования населения го- 2000г. кациям и средствам мас-
рода о проблемах самоуп- совой информации
равления
III. Установление в г. Москве нового порядка формирования
кондоминиумов и передачи их в управление домовладельцам
3.1. Подготовка территориальны- Ежегод- Главы районных Управ,
ми органами городской ад- но до префекты административ-
министрации перечней до- IV кв. ных округов
мов, где имеются предпо-
сылки создания ТСЖ и фор-
мирования кондоминиумов
3.2. Подготовка по заявкам ра- Соглас- Москомархитектура (АПУ
онных Управ заключений по но сро- административных окру-
земельным участкам кондо- кам, гов)
миниумов, формируемых на указан-
базе домов, включенных в ным в
перечни (п.3.1.) заявках
3.3. Подготовка по заявкам ра- Соглас- МосгорБТИ (территориаль-
йонных Управ технических но сро- ные подразделения)
паспортов кондоминиумов в кам,
соответствии с утвержден- указан-
ными перечнями (п.3.1.), ным в
заключениями по земельным заявках
участкам и общими описани-
ями кондоминиумов, утверж-
денными префектами адми-
нистративных округов
3.4. Проведение разъяснительной Соглас- Главы районных Управ,
работы и организация общих но с префекты административ-
собраний домовладельцев по графи- ных округов (координация
выбору способа управления ком ра- работы), управления му-
кондоминиумами, содействие боты ниципального жилья окру-
инициативным группам в ре- гов
гистрации ТСЖ
IV. Введение в г.Москве технического учета кондоминиумов
4.1. Разработка порядка техни- Сентябрь МосгорБТИ
ческого учета кондоминиу- 2000 г.
мов
4.2. Осуществление технического посто- МосгорБТИ
учета кондоминиумов по за- янно
явкам районных Управ
4.3. Осуществление технического Октябрь МосгорБТИ,
учета кондоминиумов, ранее 2000 г. Москомрегистрация
зарегистрированных Моском-
регистрацией
4.4. Согласование порядка пере- Сентябрь Москомрегистрация, Мос-
дачи сведений о сформиро- 2000г. горБТИ, главы районных
ванных кондоминиумах для Управ
внесения в Единый госу-
дарственный реестр прав
V. Создание благоприятных организационно-экономических усло-
вий для деятельности товариществ собственников жилья
5.1. Организация подготовки и III кв. Департамент муниципаль-
издания сборника норматив- 2001 г. ного жилья и жилищной
но-методических документов политики Правительства
по вопросам финансирования Москвы, Управление го-
и организации работ, свя- родского заказа
занных с эксплуатацией жи-
лищного фонда для практи-
ческого использования то-
вариществами собственников
жилья
5.2. Проведение мониторинга в Посто- Департамент муниципаль-
сфере формирования кондо- янно ного жилья и жилищной
миниумов, создания и дея- политики Правительства
тельности ТСЖ с целью вы- Москвы, префекты адми-
явления и решения проблем нистративных округов
5.3. Подготовка предложений по IV кв. Департамент муниципаль-
созданию специального фон- 2000г. ного жилья и жилищной
да капитального ремонта политики Правительства
объектов, входящих в сос- Москвы, Управление го-
тав кондоминиумов родского заказа
5.4. Содействие ТСЖ в установке Посто- Управление жилищно-ком-
приборов учета на дом, янно мунального хозяйства и
секцию, квартиру благоустройства, Управ-
ление топливно-энергети-
чес-кого хозяйства, пре-
фекты административных
округов
5.5. Подготовка предложений по I кв. Управление жилищно-ком-
механизму экономического 2001 г. мунального хозяйства и
стимулирования ТСЖ за благоустройства, Управ-
внедрение технологий, спо- ление топливно-энергети-
собствующих сбережению чес-кого хозяйства, пре-
потребляемых жилищно-ком- фекты административных
мунальных услуг округов
5.6. Подготовка предложений по II кв. Управление жилищно-ком-
разработке новых видов 2001г. мунального хозяйства и
коммунальной техники и благоустройства, префек-
технологий, направленных ты административных ок-
на эффективное обслужива- ругов
ние имущественно-земельных
комплексов
VI. Развитие конкурентной среды в сфере предоставления жилищ-
но-коммунальных услуг
6.1. Проведение конкурсов по Посто- Главы районных Управ,
привлечению к управлению янно префекты административ-
кондоминиумами частных ных округов (координа-
компаний ция)
6.2. Разработка реестра муници- IV кв. Московская лицензионная
пальных и частных компаний 2000г. палата
по эксплуатации жилищного
фонда, имеющих лицензию на
осуществление данного вида
работ
VII. Совершенствование нормативно-правовой базы
7.1 Разработка Закона города IV кв. Департамент муниципаль-
Москвы "О самоуправлении в 2000 г. ного жилья и жилищной
жилищной сфере" политики
7.2. Разработка требований к IV кв. Москомархитектура, Де-
проектированию жилых мик- 2000 г. партамент муниципального
рорайонов, учитывающих жилья и жилищной полити-
особенности формирования ки Правительства Москвы
кондоминиумов совместно с
земельными участками
7.3. Разработка положения, рег- IV кв. Департамент муниципаль-
ламентирующего порядок и 2000 г. ного жилья и жилищной
условия передачи государс- политики Правительства
твенного и муниципального Москвы, Управление го-
имущества (жилищного фон- родского заказа, Депар-
да) г.Москвы в управление тамент государственного
организациям, управляющим и муниципального иму-
жилищным фондом, в том щества города Москвы
числе жилищным и жилищ-
но-строительным кооперати-
вам и товариществам собс-
твенников жилья
7.4. Подготовка Положения о III кв. Москомархитектура,
разработке проектов меже- 2000 г. Москомзем
вания территорий.
7.5. Подготовка обращения в Го- IV кв. Департамент муниципаль-
сударственный комитет Рос- 2000 г. ного жилья и жилищной
сийской Федерации по ста- политики Правительства
тистике об изменении формы Москвы, Московский го-
отчетности по жилищному родской комитет госу-
фонду с включением сведе- дарственной статистики
ний о наличии кондоминиу-
мов в жилищном фонде
.
Приложение 2
к постановлению Правительства
Москвы от 29 августа 2000 года
N 690
Положение о едином порядке оформления документов для
технического учета кондоминиумов
I. Общие положения
1.1. Положение устанавливает порядок подготовки городскими
службами и ведомствами документов, определяющих земельный участок,
состав, технические и стоимостные характеристики объектов кондоми-
ниума.
1.2. Земельный участок кондоминиума формируется в нормативных
(минимальных) размерах, необходимых для технического обслуживания
зданий, вошедших в состав кондоминиума, с последующим оформлением
права постоянного (бессрочного) пользования данным участком.
После образования товарищества собственников жилья (далее -
ТСЖ) возможно оформление права аренды на сверхнормативный земель-
ный участок (при его наличии), исходя из интересов города и това-
рищества.
1.3. Технический учет кондоминиумов осуществляется органами
БТИ с оформлением технического паспорта кондоминиума, открытием
инвентарного дела и занесением требуемых сведений в специальный
реестр. При необходимости с целью обновления данных проводятся до-
полнительные обследования зданий, входящих в состав кондоминиума.
1.4. Технический паспорт кондоминиума формируется на основа-
нии заключения по земельному участку, входящему в его состав, об-
щего описания кондоминиума (Приложение 1), и включает в себя:
- cостав и основные характеристики кондоминиума (Приложение
2);
- технические паспорта на здания (здание), входящие в состав
кондоминиума;
- поэтажные планы и экспликации на здания (здание).
Заключение по земельному участку является обязательным прило-
жением технического паспорта кондоминиума.
1.5. Общее описание кондоминиумов, формируемых на базе домов
сложившейся застройки, составляется районными Управами на основа-
нии технических паспортов на здания, поэтажных планов и эксплика-
ций , а также заключений по земельным участкам.
Общее описание кондоминиума рассматривается на Межведомствен-
ной комиссии по использованию жилищного фонда административного
округа и утверждается распоряжением префекта.
Общее описание кондоминиумов, формируемых на базе объектов
перспективной застройки, составляется по проектно-сметной докумен-
тации заказчиком (застройщиком) или уполномоченной им организаци-
ей, согласовывается с районной Управой и после рассмотрения на
Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда адми-
нистративного округа утверждается распоряжением префекта.
1.6. Финансирование работ по подготовке документов, необходи-
мых для технического учета кондоминиумов, осуществляется в соот-
ветствии с порядком, утвержденным Правительством Москвы.
II. Порядок оформления документов, необходимых для технического
учета кондоминиумов в домах сложившейся застройки.
2.1. Префект административного округа:
2.1.1. По предложениям глав Управ, заявкам ТСЖ, ЖК, ЖСК, ве-
домств ежегодно в третьем квартале готовит перечень жилых домов, в
которых имеются экономические и социальные предпосылки для переда-
чи их в управление домовладельцам.
2.1.2. Выпускает распоряжение о проведении районными Управами
разъяснительной и организационной работы с населением в домах,
включенных в утвержденный перечень (п.2.1.1.), и формировании на
базе этих домов кондоминиумов. Распоряжение является основанием
для заключения районной Управой договоров на подготовку докумен-
тов, необходимых для технического учета кондоминиумов.
2.2. Глава Управы оформляет договор с Архитектурно-планиро-
вочным управлением (АПУ) административного округа на подготовку
заключений по земельным участкам, на которых расположены дома,
включенные в перечни, с указанием сроков выполнения работ.
2.3. АПУ административного округа представляет разработанные
заключения по земельным участкам в территориальное объединение ре-
гулирования землепользования (ТОРЗ) для их отражения в государс-
твенном земельном кадастре. Заключения с отметкой ТОРЗа направля-
ются главам Управ.
2.4. Районная Управа готовит и представляет общие описания
кондоминиумов (приложение 1) на рассмотрение Межведомственной ко-
миссии по использованию жилищного фонда административного округа и
последующее утверждение распоряжением префекта.
2.5. После утверждения общих описаний кондоминиумов глава Уп-
равы направляет заявки в территориальный орган БТИ на подготовку
технических паспортов кондоминиумов и осуществление их техническо-
го учета в соответствии с п.1.3. настоящего Положения. К заявкам
прилагаются заключения по земельным участкам и общие описания кон-
доминиумов, утвержденные распоряжениями префектов административных
округов.
2.6. На основании распоряжения префекта (п.2.1.2.) и заявки
(п.2.5.) территориальный орган БТИ формирует технические паспорта
кондоминиумов, осуществляет учет и передает их заявителю (районной
Управе).
2.7. Копии технических паспортов кондоминиумов глава Управы
представляет в Москомрегистрацию в установленном Законом порядке
для внесения информации о кондоминиумах в Единый государственный
реестр прав.
2.8. На основании распоряжения префекта административного ок-
руга (п.2.1.2.) и подготовленных документов главы Управ организуют
разъяснительную работу среди домовладельцев и проведение общих
собраний по выбору способа управления кондоминиумами (ст.20 Закона
Российской Федерации от 15.06.96г. N 72-ФЗ "О товариществах собс-
твенников жилья").
2.9. При принятии домовладельцами решения о создании ТСЖ гла-
ва Управы на основании протокола их общего собрания и заявления
передает инициативной группе технический паспорт кондоминиума для
регистрации ТСЖ в качестве юридического лица в Московской регист-
рационной палате.
2.10. При отказе домовладельцев образовать ТСЖ, на общем соб-
рании должно быть принято решение об оформлении договоров с упол-
номоченной городом службой заказчика на управление жилищным фондом
и передаче ей полномочий на оформление прав домовладельцев на зе-
мельный участок.
Оформленные договора являются основанием для передачи службе
заказчика подготовленных технических паспортов кондоминиумов.
2.11. Вопрос об оформлении сверхнормативного земельного
участка рассматривается на имущественно-земельной комиссии адми-
нистративного округа по обращению ТСЖ.
При положительном решении комиссии глава Управы утверждает
заявку в АПУ административного округа на подготовку документов для
оформления товариществом права аренды данного земельного участка.
III. Особенности оформления документов, необходимых для
технического учета кондоминиумов на базе объектов перспективной
застройки.
3.1. Заявителями на подготовку технических паспортов кондоми-
ниумов для объектов перспективной застройки являются заказчики
(застройщики), имеющие разрешение на застройку, или уполномоченные
ими организации.
3.2. Технический учет кондоминиумов осуществляется органами
БТИ после утверждения актов государственной приемки домов.
3.3. Копии технических паспортов заказчики (застройщики) или
уполномоченные ими организации представляют в Москомрегистрацию в
установленном Законом порядке для внесения информации о кондомини-
умах в Единый государственный реестр прав.
3.4. После оформления в собственность более 50% площади поме-
щений кондоминиума и проведения общего собрания домовладельцев за-
казчик (застройщик) передает новому правлению ТСЖ технический пас-
порт кондоминиума.
.
Приложение 1
к Положению о едином порядке
оформления документов для
технического учета кондоминиумов
Общее описание кондоминиума *
Адреса зданий, входящих в состав кондоминиума:
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Площадь земельного участка:____________Кадастровый номер__________
Технические характеристики зданий:
тип здания _______________________
этажность ____________
общая площадь здания _______________
общая площадь жилых помещений _________________
общая площадь и состав нежилых помещений (объектов нежилого
фонда) _______________
общая площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему
имуществу кондоминиума _______________
_____________________
* Общее описание кондоминиума утверждается распоряжением пре-
фекта административного округа
.
Приложение 2
к Положению о едином порядке
оформления документов для
технического учета кондоминиумов
Состав и основные характеристики кондоминиума
Учетный реестровый номер кондоминиума: _______________
Инвентарный номер дела _______________
Адреса зданий, входящих в состав кондоминиума с кадастровыми
номерами: ________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
Площадь земельного участка: __________________
Управляющая организация: ___________________
Технические характеристики зданий:
тип здания _______________________
этажность _____________
общая площадь здания _________________
общая площадь жилых помещений _________________
общая площадь и состав нежилых помещений (объектов нежилого
фонда) _______________
общая площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему
имуществу кондоминиума _______________
износ ________________
Стоимость:
балансовая _____________
остаточная _____________
инвентаризационная ______________
