С целью содействия проведению в г.Москве земельной реформы,
обеспечения дальнейшего формирования Государственного земельного
кадастра г.Москвы, создания в городе условий для установления
экономически обоснованных размеров земельных платежей, включая
налоговые:
1. Утвердить Основные положения кадастровой оценки земель и
территориально-экономического зонирования г.Москвы, далее - Основные
положения (приложение).
Кадастровую оценку земель, территориально-экономическое
зонирование и разработку предложений по корректировке
территориально-экономического зонирования осуществлять в г. Москве в
соответствии с Основными положениями.
Результаты кадастровой оценки земель г. Москвы использовать при
установлении в г.Москве размеров единовременных и регулярных земельных
платежей, включая налоговые.
2. Московскому земельному комитету:
2.1. Обеспечить организацию и проведение работ по кадастровой
оценке земель и территориально-экономическому зонированию г.Москвы в
соответствии с Основными положениями.
2.2. В течение 2000-2001 гг. организовать проведение работ по
кадастровой оценке земель всех административных округов г.Москвы и
обеспечить разработку нового территориально-экономического зониро
ания г.Москвы по результатам кадастровой оценки земель с
финансированием указанных работ за счет средств, предусмотренных в
бюджете города Москвы на реализацию мероприятий по улучшению
землеустройства и землепользования.
2.3. Разработать предложения по порядку определения ставок и
базовых показателей регулярных и единовременных земельных платежей по
результатам кадастровой оценки земель.
2.4. Включать в состав программы работ по проведению земельной
реформы в г. Москве за счет средств городского бюджета работы по
кадастровой оценке земель и территориально-экономическому зонированию
г. Москвы.
3. Уполномоченному органу Московской городской администрации по
контролю за осуществлением оценочной деятельности в городе Москве
(Комиссии при Мэре Москвы по разработке нормативной базы
землепользования, градостроительства, управления недвижимостью и
оценке имущества) при подготовке предложений по оценке недвижимости,
расположенной на территории г.Москвы, в том числе для целей
налогообложения, использовать материалы и результаты кадастровой
оценки земель и территориально-экономического зонирования г.Москвы.
4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на
первого заместителя Премьера Правительства Москвы Толкачева О.М.
П.п.Мэр Москвы Ю.М.Лужков
Приложение
к распоряжению Мэра Москвы
от 24 июля 2000 г.
N 784-РМ
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И
ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЗОНИРОВАНИЯ Г.МОСКВЫ
1. Основные понятия и определения.
1.1. Кадастровая оценка земель г. Москвы - реализуемая по по-
ручению Московской городской администрации система мероприятий по
оценке земель г. Москвы с целью создания информационной базы для
установления в городе экономически обоснованных размеров земельных
платежей (включая налоговые).
1.2. Кадастровая стоимость земель на территории г. Москвы -
стоимость земель, определяемая в соответствии с настоящими Основ-
ными положениями в ходе работ по кадастровой оценке земель г.
Москвы. Кадастровая стоимость земель на территории г. Москвы опре-
деляется в форме:
- показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам);
- базовых показателей кадастровой стоимости земель по терри-
ториально-экономическим зонам.
1.3. Территориально-экономическое зонирование г. Москвы - зо-
нирование территории г. Москвы с учетом ее градостроительной цен-
ности, используемое для дифференцированного установления ставок
земельных платежей, а также укрупненного представления результатов
кадастровой оценки земель. Результатом территориально-экономичес-
кого зонирования г. Москвы является выделение на территории города
территориально-экономических зон, подзон повышенной и пониженной
ценности земель.
2. Цели и задачи кадастровой оценки земель и терри-
ториально-экономического зонирования г. Москвы.
2.1. Кадастровая оценка земель и территориально-экономическое
зонирование г. Москвы осуществляются в рамках работ по формирова-
нию Государственного земельного кадастра (ГЗК) г. Москвы для ин-
формационного обеспечения раздела ГЗК г. Москвы "Стоимость городс-
ких земель".
2.2. Кадастровая оценка земель г. Москвы, территориально-эко-
номическое зонирование г. Москвы, их актуализация и корректировка
осуществляются как постоянно действующая система мероприятий,
обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости зе-
мель на территории г. Москвы.
2.3. Информационные массивы данных о стоимости земель на тер-
ритории г. Москвы используются для установления в городе экономи-
чески обоснованных размеров регулярных (арендная плата за землю,
земельный налог, иные предусмотренные действующим законодательст-
вом налоговые платежи, взимаемые с владельцев и пользователей нед-
вижимости) и единовременных (цены продажи городом прав на земель-
ные участки) платежей, а также профессиональными оценщиками в ка-
честве ориентира для определения части стоимости недвижимости,
приходящейся на земельный участок, и стоимости незастроенных зе-
мельных участков (прав на них) расположенных на территории г.
Москвы.
2.4. Система мероприятий по кадастровой оценке земель и тер-
риториально-экономическому зонированию г. Москвы имеет многоуров-
невый характер и включает в себя:
- определение показателей кадастровой стоимости земель по
кадастровым кварталам (кадастровым массивам);
- территориально-экономическое зонирование г. Москвы (кор-
ректировку территориально-экономического зонирования г. Москвы)
по результатам кадастровой оценки земель;
- определение базовых показателей кадастровой стоимости зе-
мель по территориально-экономическим зонам.
2.5. Кадастровая оценка земель г. Москвы с детализацией на
уровне кадастровых кварталов (кадастровых массивов) - покварталь-
ная кадастровая оценка, которая регулярно проводится как оценка
земель на всей территории административного округа города, либо
на всей территории города. Поквартальная кадастровая оценка осу-
ществляется на определенную дату оценки.
2.6. Организационно-технологическая схема кадастровой оценки
земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы
представлена в приложении.
3. Состав и структура представления результатов кадастровой
оценки земель и территориально-экономического зонирования
г. Москвы, их утверждение и периодичность обновления.
Использование результатов кадастровой оценки земель и
территориально-экономического зонирования г. Москвы.
3.1. Состав результатов кадастровой оценки земель и террито-
риально-экономического зонирования г. Москвы, вносимых в раздел
ГЗК г. Москвы "Кадастровая стоимость городских земель".
Для утверждения и внесения в раздел ГЗК г. Москвы "Кадастро-
вая стоимость городских земель" представляются следующие резуль-
таты кадастровой оценки земель и территориально-экономического
зонирования г. Москвы:
- показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам);
- карты-схемы территориально-экономического зонирования г.
Москвы с текстовым описанием границ территориально-экономических
зон, подзон повышенной и пониженной ценности земель;
- базовые показатели кадастровой стоимости земель по террито-
риально-экономическим зонам.
3.2. Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам).
3.2.1. Наиболее детальным уровнем представления периодически
обновляемых результатов кадастровой оценки является их представле-
ние по кадастровым кварталам. По отдельным территориям города
(преимущественно периферийным территориям нового освоения) с нес-
формировавшейся структурой кварталов представление результатов ка-
дастровой оценки может осуществляться по кадастровым массивам. Ре-
зультаты кадастровой оценки представляются по кадастровым кварта-
лам (кадастровым массивам) в форме:
- показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам);
- карт-схем пространственного представления результатов пок-
вартальной кадастровой оценки.
Для одного кадастрового квартала (кадастрового массива) может
указываться несколько показателей кадастровой стоимости земель для
различных типов функционального (целевого) назначения земельных
участков. Набор типов функционального (целевого) назначения зе-
мельных участков квартала (массива) определяется с учетом разре-
шенного использования, установленного для земель данного квартала
в соответствии с утвержденным функциональным зонированием, другой
градостроительной документацией.
3.2.2. Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам) ежегодно обновляются в ходе работ
по кадастровой оценке городских земель, утверждаются Московским
земельным комитетом по согласованию с префектурами административ-
ных округов (в части оценки территории соответствующего округа) и
подлежат внесению в раздел ГЗК г. Москвы "Стоимость городских зе-
мель".
3.2.3. Показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым
кварталам (кадастровым массивам) используются:
- для расчета (стартовой) цены продажи городом прав на зе-
мельные участки;
- для установления (корректировки) границ территориально-эко-
номических зон;
- для расчета базовых показателей кадастровой стоимости зе-
мель по территориально-экономическим зонам;
- профессиональными оценщиками при оценке недвижимости в ка-
честве ориентира для определения части стоимости недвижимости,
приходящейся на земельный участок, и стоимости незастроенных зе-
мельных участков (прав на них).
3.3. Карты-схемы территориально-экономического зонирования.
3.3.1. Результаты территориально-экономического зонирования
(актуализации и корректировки территориально-экономического зони-
рования) по данным кадастровой оценки земель с учетом градострои-
тельной ценности территории представляются в форме карт-схем с на-
несением на них границ территориально-экономических зон.
В пределах территориально-экономических зон могут выделяться
подзоны повышенной и пониженной ценности земель.
В дополнение к картам-схемам зонирования представляется так-
же текстовое описание границ территориально-экономических зон
(подзон повышенной, пониженной ценности земель).
3.3.2. Актуализация (корректировка) границ территориаль-
но-экономических зон г. Москвы осуществляется не реже одного раза
в три года.
3.3.3. В соответствии со статьей 7 Закона города Москвы "Об
основах платного землепользования в городе Москве" границы терри-
ториально-экономических зон г. Москвы подлежат утверждению Мос-
ковской городской Думой по представлению Московской городской ад-
министрации.
Утвержденная схема территориально-экономического зонирования
г. Москвы с описанием границ территориально-экономических зон
включается в состав материалов ГЗК г. Москвы "Стоимость городских
земель".
3.3.4. Территориально-экономическое зонирование г. Москвы ис-
пользуется:
- в соответствии со статьей 4 Закона города Москвы "Об осно-
вах платного землепользования в городе Москве" для дифференциро-
ванного по территории установления ставок земельного налога и
арендной платы за землю;
- для укрупненного представления результатов кадастровой
оценки земель г. Москвы в форме базовых показателей кадастровой
стоимости земель по территориально-экономическим зонам.
3.4. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по тер-
риториально-экономическим зонам.
3.4.1. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам являются укрупненным представ-
лением результатов кадастровой оценки земель г. Москвы.
3.4.2. В случае выделения при территориально-экономическом
зонировании г. Москвы подзон повышенной (пониженной) ценности зе-
мель базовые показатели кадастровой стоимости земель представля-
ются также и по подзонам повышенной (пониженной) ценности.
3.4.3. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной (понижен-
ной) ценности земель определяются (актуализируются) ежегодно в
ходе работ по кадастровой оценке земель г. Москвы.
3.4.4. Базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной (пони-
женной) ценности земель, в том числе относящиеся к территориям
производственных зон города, утверждаются Московской городской
администрацией по согласованию с ее соответствующими органами и
подлежат внесению в раздел ГЗК г. Москвы "Стоимость городских
земель".
Базовые показатели кадастровой стоимости земель по территори-
ально-экономическим зонам г. Москвы:
- используются при расчете арендной платы за землю в г. Моск-
ве;
- используются при расчете базовых ставок земельного налога
по территориально-экономическим зонам г. Москвы;
- используются при расчете иных регулярных платежей, взимае-
мых в г. Москве с пользователей и владельцев земельных участков
(недвижимости) в соответствии с действующим законодательством Рос-
сийской Федерации и г. Москвы;
- учитываются при расчете стартовых цен продажи городом прав
на земельные участки;
- учитываются в качестве ориентира профессиональными оценщи-
ками при оценке части стоимости недвижимости, приходящейся на зе-
мельный участок, и при оценке незастроенных земельных участков.
3.5. Предоставление информации раздела ГЗК г. Москвы "Стои-
мость городских земель"
3.5.1. Информация раздела ГЗК г. Москвы "Стоимость городских
земель" предоставляется профессиональным оценщикам недвижимости,
пользователям и владельцам земельных участков, другим заинтересо-
ванным лицам в установленном порядке.
3.5.2. Карты-схемы территориально-экономического зонирования
г. Москвы и базовые показатели кадастровой стоимости земель по
территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной (понижен-
ной) ценности земель публикуются в открытой печати.
4. Методы и подходы, используемые для кадастровой оценки зе-
мель и территориально-экономического зонирования г. Москвы.
4.1. Кадастровая стоимость земель определяется в ходе работ
по кадастровой оценке исходя из рыночной стоимости (наиболее веро-
ятной цены продажи) незастроенных земельных участков (прав на
них), либо исходя из части рыночной стоимости (наиболее вероятной
цены продажи) недвижимости, приходящейся на земельный участок
(права на него).
4.2. Объектом кадастровой оценки земель г. Москвы являются
земельные участки, расположенные на территории города. При этом,
ввиду значительности территории города и, как следствие этого, не-
обходимости значительных затрат труда и денежных средств для
сплошной поучастковой кадастровой оценки, регулярная кадастровая
оценка земель г. Москвы (отдельных административных округов г.
Москвы) проводится по кадастровым кварталам (кадастровым масси-
вам), с представлением результатов кадастровой оценки в виде пока-
зателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам (ка-
дастровым массивам) и базовых показателей кадастровой стоимости
земель по территориально-экономическим зонам.
4.3. Используемая для поквартальной кадастровой оценки зе-
мель г. Москвы методика должна обеспечивать учет основных факто-
ров, определяющих стоимость городских земель и ее дифференциацию
в пределах территории города:
- разрешенное использование земель в соответствии с градост-
роительным зонированием, их фактическое использование;
- местоположение по отношению к центру города, другим центрам
обслуживания и отдыха населения, местам приложения труда;
- уровень благоустройства территории, обеспеченность террито-
рии транспортной инфраструктурой и социальной инфраструктурой;
- экологические условия, культурно-историческая и ландшафтная
ценность территории;
- уровень инженерной освоенности территории;
- инженерно-геологические условия;
- другие факторы.
При оценке влияния отдельных факторов на стоимость земельных
участков кадастровых кварталов (кадастровых массивов) должно при-
ниматься в расчет функциональное (целевое) назначение земельных
участков с учетом их разрешенного использования.
4.4. Методика поквартальной кадастровой оценки земель г.
Москвы должна обеспечивать учет имеющихся данных статистики прода-
жи и аренды недвижимости в г. Москве.
4.5. Используемая для поквартальной кадастровой оценки земель
г. Москвы методика должна строиться с учетом рентной теории стои-
мости земель, предусматривать при оценке учет фактической или по-
тенциальной доходности городских земель для отдельных видов дея-
тельности.
Применяемая методика кадастровой оценки земель должна предус-
матривать с учетом особенностей земельно-имущественных отношений
и уровня развития рынка недвижимости в г. Москве возможность при-
менения распространенных в мировой практике основных методов оцен-
ки недвижимости:
- метод сравнительного анализа сопоставимых продаж;
- затратный метод;
- доходный метод.
Применяемая методика кадастровой оценки земель должна предус-
матривать с учетом особенностей земельно-имущественных отношений
и уровня развития рынка недвижимости в г. Москве возможность при-
менения распространенных в мировой оценочной практике методов и
подходов к оценке части стоимости недвижимости, приходящейся на
земельный участок (земельных участков как незастроенных) в услови-
ях отсутствия достаточного количества данных о ценах продажи зе-
мельных участков:
- метод капитализации земельной ренты;
- метод выделения (экстракции) и метод распределения;
- метод остатка для земли;
- метод развития (освоения).
4.6. В условиях недостаточного количества достоверной инфор-
мации о ценах продажи в г. Москве недвижимости и прав на земельные
участки применяемая методика кадастровой оценки земель может в
значительной мере основываться на оценке и моделировании влияния
отдельных факторов на территориальную дифференциацию стоимости го-
родских земель.
4.7. По мере развития земельного рынка в г. Москве приме-
няемая для кадастровой оценки земель г. Москвы методика должна в
большей мере ориентироваться на использование в качестве исход-
ных данных цен продажи прав на земельные участки и на применение
метода сравнительного анализа сопоставимых продаж.
4.8. Территориально-экономическое зонирование г. Москвы долж-
но осуществляться на основе результатов кадастровой оценки земель
г. Москвы с учетом фактически сложившегося землепользования, гра-
достроительных характеристик территории, утвержденного градострои-
тельного зонирования территории г. Москвы.
4.9. Для ускорения работ по обработке массивов исходных дан-
ных, проведению расчетов, предусматриваемых методикой кадастровой
оценки земель г. Москвы, применяются компьютерная техника и разра-
батываемое для этих целей программное обеспечение.
5. Структура и состав информационного обеспечения
кадастровой оценки земель и территориально-
экономического зонирования г. Москвы.
5.1. Информационное обеспечение кадастровой оценки земель и
территориально-экономического зонирования г. Москвы составляют:
- базы данных на магнитных и бумажных носителях с представле-
нием данных по кадастровым кварталам (кадастровым массивам);
- прочие базы данных на магнитных и бумажных носителях;
- исходная информация для проведения кадастровой оценки зе-
мель и территориально-экономического зонирования в форме карт и
карт-схем на бумажном и/или магнитном носителях.
5.2. В состав информационного обеспечения кадастровой оценки
земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы вклю-
чаются перечисленные ниже разделы.
5.2.1. Количественные и качественные характеристики земель
кадастровых кварталов (кадастровых массивов):
5.2.1.1. Характеристики земель по кадастровым кварталам (ка-
дастровым массивам) в целом, включая данные о фактическом функцио-
нальном (целевом) использовании земельных участков кварталов (мас-
сивов).
5.2.1.2. Характеристики земель отдельных (эталонных) зе-
мельных участков кадастровых кварталов (кадастровых массивов).
5.2.1.3. Данные о разрешенном использовании земель в соот-
ветствии с градостроительным зонированием территории г. Москвы.
5.2.2. Количественные и качественные характеристики зданий и
сооружений:
5.2.2.1. Данные по жилым зданиям, зданиям и сооружениям кон-
доминиумов.
5.2.2.2. Данные по нежилым зданиям и сооружениям.
5.2.3. Данные по имущественным комплексам предприятий.
5.2.4. Количественные и качественные характеристики инженер-
ной инфраструктуры.
5.2.5. Данные по транспортно-дорожной сети и объектам транс-
портной инфраструктуры.
5.2.6. Данные о местах приложения труда, объектах культур-
но-бытового обслуживания и отдыха населения:
5.2.6.1. Данные о местах приложения труда населения.
5.2.6.2. Данные об объектах культурно-бытового обслуживания
населения
5.2.6.3. Данные об объектах и местах отдыха населения (рекре-
ации).
5.2.7. Данные отдельных секторов рынка недвижимости г.Москвы:
- данные о ценах продажи прав на земельные участки;
- данные о ценах продажи жилых помещений;
- данные о ценах продажи на вторичном рынке нежилых зданий и
сооружений, помещений, размерах рыночной арендной платы за нежилые
помещения.
5.2.8. Данные о стоимости строительства на территории г.
Москвы.
5.2.9. Данные об экологическом состоянии территории города.
5.2.10. Данные о населении, трудовых ресурсах, хозяйствующих
субъектах в г. Москве.
5.2.11. Данные Единого государственного реестра прав на нед-
вижимое имущество и сделок с ним, необходимые для кадастровой
оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Мос-
квы, в объеме и в порядке, предусмотренном действующим законода-
тельством Российской Федерации.
5.2.12. Иные необходимые для кадастровой оценки земель и тер-
риториально-экономического зонирования г. Москвы исходные данные.
5.3. Указанный в п. 5.2 состав разделов информационного обес-
печения кадастровой оценки земель и территориально-экономического
зонирования г. Москвы может корректироваться и уточняться в ходе
работ по кадастровой оценке.
5.4. Основными источниками получения исходных данных для ка-
дастровой оценки земель и территориально-экономического зонирова-
ния г. Москвы являются:
- данных, указанных в п. 5.2.1.1 и 5.2.1.2 - Москомзем;
- данных, указанных в п. 5.2.1.3 - НИиПИ Генплана г. Москвы;
- данных, указанных в п. 5.2.2.1 - МосгорБТИ;
- данных, указанных в п. 5.2.2.2 - МосгорБТИ, Департамент го-
сударственного и муниципального имущества города Москвы;
- данных, указанных в п. 5.2.3. - Департамент науки и промыш-
ленной политики, Департамент государственного и муниципального
имущества города Москвы, НИиПИ Генплана г. Москвы;
- данных, указанных в пп. 5.2.4 и 5.2.5- Москомархитектура,
НИиПИ Генплана г. Москвы;
- данных, указанных в п. 5.2.6 - НИиПИ Генплана г. Москвы;
- данных, указанных в п. 5.2.7 - Москомзем, Департамент го-
сударственного и муниципального имущества города Москвы, Специа-
лизированное государственное унитарное предприятие по продаже
государственного и муниципального имущества города Москвы;
- данных, указанных в п. 5.2.8 - Департамент экономической
политики и развития г. Москвы;
- данных, указанных в п. 5.2.9 - НИиПИ Генплана г. Москвы
- данных, указанных в п.5.2.10 - Московский городской комитет
государственной статистики.
5.5. Предоставление организациями указанных в пункте 5.2 ис-
ходных данных осуществляется на основе согласованного с Москомзе-
мом порядка предоставления исходной информации для кадастровой
оценки земель г. Москвы.
5.6. В случае недостаточности данных, получаемых из указанных
в п.5.4 источников, могут использоваться также и иные источники
информации, включая результаты полевых обследований.
6. Заключительные положения.
Настоящие Основные положения являются временными и подлежат
пересмотру после утверждения методических и нормативно-техничес-
ких документов, необходимых для проведения государственной кадас-
тровой оценки земель, в соответствии с постановлением Правитель-
ства РФ от 08.04.2000 N 316.
