В целях реализации основных направлений социально-экономичес-
кой политики Правительства Москвы на 2004-2006 годы, обеспечения
постепенного перехода определения величины арендной платы за поль-
зование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности го-
рода Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды
недвижимости города, реализации целевых программ по поддержке и
развитию приоритетных для экономики города отраслей народного хо-
зяйства Правительство Москвы постановляет:
1. Утвердить Методики расчета арендной платы за пользование
объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города
Москвы (далее - Методика), согласно приложению к настоящему поста-
новлению.
2. Ввести в действие Методику расчета арендной платы (п.1):
- с 1 декабря 2003 года - для вновь заключаемых договоров
аренды;
- с 1 января 2004 года - для перерасчета арендной платы по
действующим договорам аренды.
3. Установить на 2004 год:
- коэффициент доходности в размере 10%;
- коэффициента отчисления на реновацию в размере 2,5%;
- минимальную ставку арендной платы в размере 690 руб. за
кв.м.
4. Установить, что:
4.1. По действующим договорам аренды, а также по договорам,
перезаключаемым на новый срок с арендаторами, надлежащим образом
исполняющим свои обязанности, арендная плата рассчитывается по Ме-
тодике (п.1). При этом увеличение арендной платы допускается не
более, чем на 25% по сравнению с арендной платой, установленной на
2003 год.
4.2. Действие ставок арендной платы, установленных в особом
порядке решениями Правительства Москвы на 2003 год, распространя-
ется на 2004 год, если не принято решение об их отмене или измене-
нии.
5. Департаменту имущества города Москвы совместно с отрасле-
выми, функциональными и территориальными органами исполнительной
власти города Москвы с учетом п.4.2 настоящего постановления в ме-
сячный срок представить на утверждение Правительства Москвы пред-
ложения по установлению на 2004 год ставок арендной платы в особом
порядке.
6. Руководителям отраслевых, функциональных и территориальных
органов исполнительной власти города Москвы при необходимости
уточнения состава льготных категорий (групп) арендаторов на плани-
руемый год до 1 февраля года, предшествующего планируемому, предс-
тавлять в Департамент имущества города Москвы соответствующие
предложения с необходимым обоснованием.
7. Установить, что коэффициент основного вида деятельности
определяется Департаментом имущества города Москвы по заявленной
арендатором цели использования арендуемого помещения.
8. Департаменту имущества города Москвы включать в договоры
аренды особые условия, предусматривающие, что в случае выявления
фактов использования арендатором принадлежащих городу нежилых по-
мещений не по назначению, договор аренды расторгается по инициати-
ве арендодателя в установленном порядке.
9. Департаменту имущества города Москвы:
- обеспечить межотраслевую координацию подготовки и рассмот-
рения предложений (п.6) для последующего внесения в установленном
порядке на утверждение Правительства Москвы до 15 марта года,
предшествующего планируемому;
- внести на основании пункта 8 настоящего постановления изме-
нение в примерный договор аренды, утвержденный постановлением Пра-
вительства Москвы от 15.04.2003 N 251-ПП "Об утверждении примерно-
го договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности
города Москвы";
- до 1 декабря 2003 года завершить оценку нежилого фонда, пе-
реданного в аренду, с установлением корректирующего коэффициента,
равного нулю (Ккор=0).
10. Признать утратившим силу приложение 3 к постановлению
Правительства Москвы от 22.01.2002 N 68-ПП "Об итогах работы Комп-
лекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы в
2001 году по привлечению ресурсов в бюджет города и задачах Комп-
лекса на 2002 год".
11. Контроль за выполнением настоящего постановления возло-
жить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы
Толкачева О.М.
О ходе выполнения настоящего постановления доложить Прави-
тельству Москвы в I квартале 2004 года.
П.п.Мэр Москвы Ю.М.Лужков
Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 14 октября 2003 года N 861-ПП
МЕТОДИКА РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ
ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В
СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ
Настоящая Методика разработана в целях реализации основных
направлений социально-экономической политики Правительства Москвы
на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по под-
держке и развитию приоритетных для экономики города видов экономи-
ческой деятельности при постепенном переходе к установлению вели-
чины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, нахо-
дящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально склады-
вающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъ-
ектов на территории города в условиях проведения независимой оцен-
ки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в
собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осущест-
вляется учет основного вида экономической деятельности коммерчес-
ких организаций. Определение основного вида экономической деятель-
ности коммерческих организаций производится в соответствии с ука-
заниями по определению основного вида деятельности коммерческих
организаций на основе общероссийского классификатора видов эконо-
мической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за
пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности го-
рода Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую
цену.
1. Общая часть
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объ-
екта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической
политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том
числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для
экономики города видов экономической деятельности при расчете
арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящи-
мися в собственности города Москвы, учитывается основной вид эко-
номической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитывае-
мые отдельно:
- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника
на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление
объекта аренды, возмещаемых арендатором;
- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи
объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается
арендатором по отдельным договорам с соответствующими организация-
ми и в расчет арендной платы не включается.
2. Расчет арендной платы
Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ x S x Кд x Квд х Ккор),
где АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амор-
тизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстанови-
тельной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:
ОТ = Спвс x Кот,
где Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой пло-
щади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды
(в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается
сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в
рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета
износа объекта оценки и стоимости земельного участка.
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый
нормативным актом города Москвы;
НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлени-
ем объекта для сдачи его в аренду;
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежило-
го фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливае-
мый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд - коэффициент видов деятельности;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арен-
датора.
Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависи-
мости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, ис-
пользуемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной фи-
нансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых воз-
можно ежегодно - Кот, НКЛР, СТР, Кд, обосновываются, определяются
и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономи-
ческого развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодате-
лем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимос-
ти объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды прово-
дится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке
объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежи-
лого помещения.
2.1. Коэффициенты Квд (видов деятельности) и Ккор (корректирующий,
характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную нап-
равленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования
арендуемым имуществом)
Коэффициент видов деятельности:
1. Квд = 4 - для помещений, используемых:
- под проведение азартных игр и пари, включая помещения куль-
турно-зрелищных и иных организаций, в которых осуществляется про-
ведение азартных игр и пари;
2. Квд = 3 - для помещений, используемых под размещение:
- банков, их отделений и обособленных подразделений, включая
обменные пункты;
- организаций, не имеющих банковской лицензии, но оказывающих
финансово-кредитные услуги (включая финансовую аренду) и услуги по
привлечению инвестиций;
- антикварных салонов, организаций, осуществляющих проведение
аукционов по продаже предметов роскоши;
- нотариальных и адвокатских контор, юридических консульта-
ций;
- организаций, осуществляющих агентские и представительские
услуги;
- рекламных организаций;
- риэлторских организаций и иных организаций, осуществляющих
куплю-продажу недвижимости;
- организаций, осуществляющих страховую деятельность.
3. Квд = 2 - для помещений, используемых под размещение:
- торговых площадок;
- организаций, осуществляющих операции с ценными бумагами;
- аудиторских и консалтинговых организаций;
- туристических организаций, занимающихся выездным туризмом;
- гостиниц, мотелей, кемпингов;
- организаций оптовой торговли;
- организаций, осуществляющих производство ювелирных изделий
и ликеро-водочной продукции;
- организаций, осуществляющих специализированную розничную
торговлю ювелирными изделиями и ликеро-водочной продукцией;
- рынков и ярмарок.
4. Квд = 1,5 - для помещений, используемых под размещение:
- организаций розничной торговли (кроме указанных в пп.3 и
5);
- организаций общественного питания;
- художественных салонов, галерей и выставочных залов, осу-
ществляющих реализацию художественной продукции;
- организаций, осуществляющих предоставление услуг спортив-
но-оздоровительного характера, фитнес-центров, саун;
- развлекательных и культурно-зрелищных организаций (кроме
театров);
- различных фондов.
5. Квд = 1,2 - для помещений, используемых под размещение:
- организаций комиссионной торговли (кроме торговли ювелирны-
ми изделиями);
- гаражей и автостоянок;
- организаций, осуществляющих информационно-вычислительное
обслуживание;
- организаций, осуществляющих проведение маркетинговых и со-
циологических исследований, опросов общественного мнения.
6. Квд = 1- для помещений, используемых под размещение:
- туристических организаций, занимающихся въездным туризмом;
- коммерческих организаций, не перечисленных в пп. 1-5;
- некоммерческих организаций иных организационно-правовых
форм, кроме фондов.
Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0
- для арендаторов, которым правовым актом города Москвы уста-
новлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без
права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, пере-
уступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный
капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным
подтверждением права на установление минимального размера арендной
платы;
- для организаций, финансируемых из бюджета Российской Феде-
рации и (или) города Москвы.
2. Ккор = 0,3
- для некоммерческих организаций иных организационно-правовых
форм, кроме фондов. Арендаторы вправе сдавать в субаренду не более
20% арендуемых площадей. Договор аренды заключается без права вы-
купа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование,
переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу,
отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в
уставный капитал;
- для арендаторов, которым величина платы за аренду установ-
лена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды
заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в
субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязан-
ностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в
залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор
аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении
права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5
- для субъектов малого предпринимательства, включенных в Ре-
естр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государс-
твенных унитарных предприятий города Москвы. Арендаторы вправе
сдавать в субаренду не более 20% арендуемых площадей. Договор
аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи
его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей
по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
- для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социаль-
но-культурную и производственные сферы по направлениям, финансиру-
емым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы
устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом горо-
да, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и
срок действия.
4. Ккор = 1
- для остальных арендаторов.
2.2. Минимальная ставка арендной платы
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стои-
мость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду
(затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при кото-
рой предполагается "нулевая" доходность города за пользование не-
жилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина
оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на
уровне минимальной.
3. Заключительные положения
Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной пла-
ты за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собс-
твенности города Москвы, в особом порядке. Положение об установле-
нии ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке
утверждается Правительством Москвы.
Верно:
