В целях совершенствования процесса подготовки и реализации
инвестиционных проектов в городе Москве и определения стартовых
условий аукционов и конкурсов, проводимых Городской конкурсной ко-
миссией по инвестированию строительства и реконструкции жилых объ-
ектов, Правительство Москвы постановляет:
1. Утвердить Методику определения расчетного размера платежа
городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов
строительства и реконструкции объектов жилого назначения на терри-
тории города Москвы (далее - Методика) согласно приложению.
2. Первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы,
возглавляющему Комплекс экономической политики и развития города
Москвы два раза в год по предложениям Департамента экономической
политики и развития города Москвы вносить на утверждение Прави-
тельства Москвы уточненную удельную расчетную цену жилья, коэффи-
циент инвестиционной привлекательности для города и коэффициенты
перевода графика платежей к ежемесячному и единовременному.
3. Признать утратившим силу постановление Правительства Моск-
вы от 19 августа 2003 г. N 698-ПП "Об утверждении Методики опреде-
ления размера компенсации инвесторами городу за социальную и инже-
нерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объ-
ектов" (в редакции постановления Правительства Москвы от 6 июля
2004 г. N 470-ПП).
4. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить
на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Росля-
ка Ю.В.
П.п.Мэр Москвы Ю.М.Лужков
Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 7 ноября 2006 г. N 882-ПП
МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАСЧЕТНОГО РАЗМЕРА ПЛАТЕЖА
ГОРОДУ МОСКВЕ ИНВЕСТОРОМ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ
НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ
1. Общие положения.
1.1. Методика определения расчетного размера платежа городу
Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов в области
жилищного строительства на территории города Москвы (далее - Мето-
дика) разработана в целях организации взаимодействия органов ис-
полнительной власти города Москвы и участников инвестиционной дея-
тельности в городе Москве в соответствии с положениями вновь при-
нятых законодательных актов Российской Федерации.
1.2. Методика предназначена для сопоставительного анализа
затрат и возможных доходов города Москвы (далее - город) при реа-
лизации инвестиционных проектов в области жилищного строительства
с точки зрения нужд города Москвы и потенциальных коммерческих
(финансовых) возможностей участков застройки (реконструкции), а
также для подготовки заключения по экономико-правовым параметрам
реализации проекта при осуществлении строительства и реконструкции
жилых объектов (комплексов) за счет средств инвесторов.
1.3. Методика позволяет оценить расчетный размер платежа го-
роду при строительстве жилья. В случае если рассматриваемый инвес-
тиционный проект включает нежилые помещения и гаражи-стоянки, для
оценки необходимо проведение дополнительных расчетов.
1.4. Методика основана на использовании удельного показателя
средней величины расчетного платежа (далее - Удельный показатель)
приведенного к 1 кв.м площади строящегося жилья (площади квартир).
Удельный показатель учитывает место расположения будущего
объекта, рыночную стоимость будущих площадей, длительность процес-
са инвестирования, продолжительность предынвестиционного периода.
1.5. Общая сумма расчетного платежа городу определяется путем
умножения удельного показателя на общую вводимую жилую площадь
(площадь квартир) и корректируется коэффициентами, учитывающими
предполагаемый график платежей, продолжительность предынвестицион-
ного периода и строительства.
1.6. Методика допускает 3 сценария графиков платежей:
1) 20% от общей суммы оплачивается в течение 10 дней после
оформления в установленном порядке экономико-правовых отношений
города и инвестора, оставшаяся часть суммы оплачивается поквар-
тально, равными долями в течение года, в первый день квартала.
2) Равными долями ежемесячно в течение всего срока реализации
проекта.
3) Единовременный платеж в течение 10 дней после оформления в
установленном порядке экономико-правовых отношений города и инвес-
тора.
1.7. Основными базовыми показателями, которые определяют рас-
четные значения и коэффициенты, применяемые в Методике, являются
расчетная рентабельность инвестиций, расчетная себестоимость и
сроки подготовительного периода и строительства, рыночные цены на
объекты недвижимости, график платежей при взаиморасчетах с горо-
дом.
Базовые параметры для расчета и корректировки удельного пока-
зателя, а также результаты корректировки удельного показателя (по
измененным параметрам и на основании текущего мониторинга необхо-
димых данных) периодически обновляются с соответствующим утвержде-
нием в установленном порядке.
1.8. При расчете показателей Методики рассматривались и моде-
лировались среднестатистические параметры и условия реализации ин-
вестиционных проектов. При этом в составе затрат инвестора учтены:
- подготовка площадки строительства (ограждения, расчистка,
выравнивание, освобождение от мусора, но не учитываются вывод и
компенсация пользователей, снос объектов, утилизация строительного
мусора, рекультивация земли и т.п.) в объеме 3-6 % от строитель-
но-монтажных работ (в зависимости от насыщенности площадки комму-
никациями);
- разработка и согласование предпроектной и проектной доку-
ментации;
- строительно-монтажные работы, сырье, материалы, машины, ме-
ханизмы;
- инженерное оборудование;
- внутриплощадочные сети;
- отделка общественных зон и помещений;
- благоустройство территории строительства;
- временные сооружения;
- ввод и сдача объекта.
1.9. Методика учитывает налоговые платежи, которые инвестор
осуществляет при реализации инвестиционного проекта.
2. Используемые определения.
Объект - отдельное жилое здание, часть жилого здания или
группа жилых зданий и объектов, предполагаемых к строительству или
реконструкции в соответствии с рассматриваемым проектом.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, которое в соот-
ветствии с законодательством Российской Федерации получает право
на реализацию инвестиционного проекта строительства или реконс-
трукции объекта.
Общая жилая площадь - общая проектируемая площадь квартир в
объекте, измеряемая в квадратных метрах.
Расчетный размер платежа городу при реализации инвестиционно-
го проекта - расчетная величина общей суммы денежных выплат инвес-
тором в пользу города по утвержденному графику при реализации ин-
вестиционного проекта в сфере жилищного строительства - при сохра-
нении установленной расчетной рентабельности проекта для инвесто-
ра.
Расчетная рентабельность проекта для инвестора - принимаемое
для расчетов при моделировании инвестиционных проектов значение
внутренней нормы рентабельности (NPV).
Удельный показатель - средний размер расчетной величины пла-
тежа городу при реализации инвестиционного проекта за 1 кв.м общей
площади вводимого жилья (площади квартир).
Обременения инвестора - дополнительные, не входящие в общий
случай проектирования и строительства, мероприятия, необходимые
для создания и эксплуатации объекта, проводимые за счет инвестора.
Предынвестиционный период (время задержки начала строительст-
ва) - временной период, необходимый для освобождения занятой тер-
ритории; вывода, перебазирования, ликвидации производства; осво-
бождения и вывода объектов; переработки и рекультивации земель;
подготовки и оформления соответствующих документов; проведения
иных мероприятий, необходимых для освоения участка и для начала
последующего строительства (реконструкции).
3. Определение суммы денежной компенсации.
Методика позволяет на основании технико-экономических показа-
телей проектируемого объекта и его места расположения определить
расчетный размер платежа городу при реализации инвестиционных про-
ектов в области жилищного строительства на территории Москвы.
Определение расчетного размера платежа городу.
Расчетная оценка общей суммы денежных выплат инвестором в
пользу города по утвержденному графику при реализации инвестицион-
ного проекта в сфере жилищного строительства (С) определяется по
формуле:
C = Sжил*Nжил- Qобр (3.1)
где:
Sжил - общая проектируемая площадь квартир в рассматриваемом
объекте в кв.м,
Nжил - удельный показатель оптимальной величины платежа горо-
ду при реализации инвестиционного проекта в долларах США на 1 кв.м
площади квартир в рассматриваемом объекте, определяемый в соот-
ветствии с разделом 4 "Определение удельного показателя" Методики,
Qобр - приведенная к графику платежей сумма всех дополнитель-
ных согласованных с городом обременений инвестора по рассматривае-
мому объекту, включая имущество, передаваемое городу в натуральном
выражении.
Учет дополнительных обременений.
Согласованные с городом дополнительные обременения инвестора
могут быть произведены в начале (или до начала) освоения участка,
после ввода объекта, или по мере строительства. Этот фактор влия-
ния времени на реальную ценность денег (будущих), приведенную к
фиксированному моменту, следует учитывать. В каждом из этих случа-
ев необходимо определить обременения в денежном выражении на мо-
мент их осуществления, а затем привести эту сумму к графику плате-
жей. А именно:
- В случае возложения городом на инвестора дополнительных об-
ременений, производимых до начала строительства нового (реконс-
трукции существующего) объекта или в начальный период времени реа-
лизации инвестиционного проекта (отселение или вывод собственников
за счет инвестора, освобождение и реабилитация территории и
проч.), эти обременения оцениваются в денежном выражении в долла-
рах США на момент их осуществления, а затем умножаются на коэффи-
циент из графы приведения начальных обременений к графику приложе-
ния 4.
- При дополнительных согласованных с городом обременениях ин-
вестора, финансируемых в течение всего срока строительства (ре-
конструкции) объекта, они определяются в денежном выражении и учи-
тываются в Qобр без применения коэффициентов.
- В случае обременений инвестора, осуществляемых при заверше-
нии инвестиционного проекта, они выражаются в денежном эквиваленте
(например - передаваемое в натуральном выражении имущество - по
расчетной цене из приложения 1 к Методике) на момент завершения
инвестиционного проекта, а затем умножаются на коэффициент, опре-
деляемый по приложению 4 к Методике. В таблице этого приложения
выбирается столбец, соответствующий предполагаемому сроку строи-
тельства, и в нем берется строка, соответствующая этапу осущест-
вления перерасчета в зависимости от уже произведенных инвестором
платежей.
4. Определение удельного показателя.
Удельный показатель расчетной величины платежа городу при ре-
ализации инвестиционного проекта является основным параметром, на
основании которого определяется расчетная величина общей суммы де-
нежных выплат инвестором в пользу города по утвержденному графику
при реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строи-
тельства. Он представляет собой расчетный размер оплаты инвестором
в пользу города за 1 кв.м строящегося (проектируемого) жилья.
Удельный показатель учитывает рыночную цену на аналогичное жилье в
данном месте, себестоимость строительства, оснащение, срок инвес-
тирования, темп продаж и другие параметры, что позволяет с доста-
точной точностью оценить размер платежа за 1 кв.м будущего жилья.
Удельный показатель учитывает также приведение расходов и доходов
к единому времени и приведение платежей инвестора к графикам, ука-
занным в п.1.6 Методики. Основными базовыми параметрами, определя-
ющими расчет удельного показателя и утверждаемыми в установленном
порядке, являются расчетная себестоимость строительства и расчет-
ная рентабельность инвестиций.
Определение удельного показателя.
Удельный показатель рассчитывается на основании таблиц, при-
веденных в приложениях 1-6 к Методике. Это значение как средний
размер величины платежа, приведенный к 1 кв.м общей жилой площади
(площади квартир), - Nжил - определяется по следующей формуле:
Nжил = Сжил* Dжил* Коб* Крек* Кприв* Кзд* Кграф (4.1)
где:
Сжил - удельная (приведенная к 1 кв.м квартир) расчетная ры-
ночная цена жилья соответствующей категории в соответствующем ра-
йоне, определяемая по приложению 1 к Методике.
Dжил - коэффициент инвестиционной привлекательности для горо-
да в жилье соответствующей категории в соответствующем районе, оп-
ределяемый по приложению 2 к Методике.
Коб - коэффициент, учитывающий объем проектируемого строи-
тельства, что влияет на себестоимость, а также на возможность пов-
торного вложения (реинвестиций) получаемого дохода инвестора, на
сроки инвестирования и на общий объем прибыли инвестора. Этот ко-
эффициент определяется по приложению 3 к Методике.
Крек - коэффициент, равный 0,9 и применяемый в случае реконс-
трукции объекта (не в случае нового строительства или сноса с пос-
ледующим строительством).
Кприв - коэффициент для приведения по времени стоимости по
нормативу от момента продаж к величине, соответствующей утвержден-
ному графику выплат. Коэффициент определяется по графе "К(прив)" в
соответствующей таблице из группы таблиц приложения 4 к Методике
(то есть выбирается таблица из группы таблиц приложения 4 к Мето-
дике).
Кзд - коэффициент, корректирующий (приводящий к утвержденному
графику платежей) общий размер платежа при задержке начала строи-
тельства, связанной с освобождением и подготовкой участка к строи-
тельству. Этот коэффициент определяется по приложению 5 к Методи-
ке.
Кграф - коэффициент, учитывающий принимаемый график платежей.
В случае принятия графика платежей, при котором 20% от общей суммы
оплачивается в течение 10 дней после оформления в установленном
порядке экономико-правовых отношений города и инвестора, оставшая-
ся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в течение
года, в первый день квартала, коэффициент Кграф принимается равным
1. В случае принятия решения о единовременном платеже в течение 10
дней после оформления в установленном порядке экономико-правовых
отношений города и инвестора или принятия графика платежей, при
котором расчетная сумма выплачивается равными долями помесячно в
течение всего времени реализации инвестиционного проекта, коэффи-
циент Кграф определяется по соответствующим графам в приложении 6
к Методике.
Описание применения.
Для определения удельного показателя необходимо на основании
проектной (предпроектной) документации, например - акта разрешен-
ного использования (АРИ), по приложениям 1 и 2 к Методике опреде-
лить удельную расчетную цену жилья (Сжил) и коэффициент инвестици-
онной привлекательности для города (Dжил). Если в проектных
(предпроектных) материалах отсутствует информация о типе предпола-
гаемого жилого дома (типовой или по индивидуальному проекту) при
заданной этажности, то рекомендуется принять тип дома, дающий наи-
большее значение произведения Сжил*Dжил. Если в проектных (предп-
роектных) материалах данные об этажности отсутствуют или указана
переменная этажность, то рекомендуется принять к расчетам среднее
значение Сжил*Dжил для соответствующего типа дома (типовой или не-
типовой) в рассматриваемом районе.
После этого полученный результат умножается на коэффициент
Коб, определяемый по приложению 3 к Методике в соответствии с про-
ектными материалами, а также при необходимости (в случае реконс-
трукции объекта) на коэффициент Крек (равный 0,9).
Далее весь полученный результат умножается на коэффициент
Кприв, определяемый в зависимости от срока строительства (реконс-
трукции) объекта в графе "К(прив)" в приложении 4 к Методике.
Если для начала строительства требуется проведение мероприя-
тий по освобождению и подготовке территории (или иных), влекущих
задержку начала строительства, но в графике платежей не предусмат-
ривается соответствующая отсрочка (платежи начинаются непосредс-
твенно после оформления экономико-правовых отношений), то получен-
ный результат умножается на коэффициент Кзд определяемый по прило-
жению 5 к Методике.
Если принимается график платежей, при котором 20% от общей
суммы оплачивается в течение 10 дней после оформления в установ-
ленном порядке экономико-правовых отношений города и инвестора,
оставшаяся часть суммы оплачивается поквартально, равными долями в
течение года, в первый день квартала, то полученный результат не
подлежит корректировке. Если же принимается решение о единовремен-
ном платеже в течение 10 дней после оформления в установленном по-
рядке экономико-правовых отношений города и инвестора, или прини-
мается график платежей, при котором расчетная сумма выплачивается
равными долями помесячно в течение всего времени реализации инвес-
тиционного проекта, то полученный результат умножается на коэффи-
циент Кграф, определяемый по соответствующей графе в приложении 6
к Методике, причем при выплате в течение всего времени реализации
проекта коэффициент принимается в зависимости от срока реализации
инвестиционного проекта.
Таким образом, в результате выполнения указанных действий по-
лучается удельный показатель оптимальной величины платежа городу
при реализации инвестиционного проекта (Nжил).
.
Приложение 1
к Методике определения расчет-
ного размера платежа городу ин-
вестором при реализации инвес-
тиционных проектов строительст-
ва и реконструкции объектов жи-
лого назначения на территории
города Москвы
УДЕЛЬНАЯ РАСЧЕТНАЯ ЦЕНА ЖИЛЬЯ ($ на 1 кв.м)
(См. подлинник)
.
Приложение 2
к Методике определения расчет-
ного размера платежа городу ин-
вестором при реализации инвес-
тиционных проектов строительст-
ва и реконструкции объектов жи-
лого назначения на территории
города Москвы
КОЭФФИЦИЕНТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЛЯ ГОРОДА
(См. подлинник)
.
Приложение 3
к Методике определения расчет-
ного размера платежа городу ин-
вестором при реализации инвес-
тиционных проектов строительст-
ва и реконструкции объектов жи-
лого назначения на территории
города Москвы
КОЭФФИЦИЕНТ ПО ОБЪЕМУ СТРОИТЕЛЬСТВА
(См. подлинник)
.
Приложение 4
к Методике определения расчет-
ного размера платежа городу ин-
вестором при реализации инвес-
тиционных проектов строительст-
ва и реконструкции объектов жи-
лого назначения на территории
города Москвы
КОЭФФИЦИЕНТЫ ПЕРЕСЧЕТОВ ПЛАТЕЖЕЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ
(См. подлинник)
.
Приложение 5
к Методике определения расчет-
ного размера платежа городу ин-
вестором при реализации инвес-
тиционных проектов строительст-
ва и реконструкции объектов жи-
лого назначения на территории
города Москвы
КОЭФФИЦИЕНТЫ ПЕРЕСЧЕТОВ ПЛАТЕЖЕЙ С УЧЕТОМ
ЗАДЕРЖКИ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА
(См. подлинник)
.
Приложение 6
к Методике определения расчет-
ного размера платежа городу ин-
вестором при реализации инвес-
тиционных проектов строительст-
ва и реконструкции объектов жи-
лого назначения на территории
города Москвы
КОЭФФИЦИЕНТЫ ПЕРЕВОДА ГРАФИКА ПЛАТЕЖЕЙ К
ЕЖЕМЕСЯЧНОМУ И ЕДИНОВРЕМЕННОМУ
(См. подлинник)
